Когда речь заходит о недвижимости на Кавказе, чаще всего инвесторы выбирают между Грузией и Арменией. Недвижимость Грузия vs Армения — это не только про цену за квадратный метр, но и про доходность, налоги, визовые режимы и перспективы роста рынка. В этой статье разберём, где рациональнее вложить 100 000 долларов, если вы думаете об инвестициях в квартиры, аренду и долгосрочную стратегию.
Почему инвесторы выбирают Кавказ
Кавказ привлекает инвесторов сочетанием относительно доступных цен, мягких режимов для иностранцев и растущего спроса на аренду в столицах и туристических городах. По данным сравнительных сервисов стоимости жизни, Грузия и Армения обе дешевле большинства стран ЕС, но при этом дают возможность сдавать жильё приезжим, релокантам и туристам за твёрдую валюту.
Дополнительно Грузия и Армения удобны для инвесторов из России, Казахстана, Беларуси и Украины: безвизовый или упрощённый въезд, понятные правила покупки жилья и отсутствие жёстких ограничений для иностранцев на владение квартирами. По наблюдению специалистов Sea Inside, это особенно важно для тех, кто хочет совместить инвестиции в жильё в Грузии с переездом или частичной релокацией семьи.
Средние цены на жильё в Грузии и Армении
Если смотреть на общие индексы стоимости жилья и аренды, жильё в Армении в среднем дороже, чем в Грузии: совокупный индекс по разделу «rent index / property prices» для Армении на 20–25% выше. Сравнение Тбилиси и Еревана показывает, что при сопоставимой квартире в центральной части города Ереван чаще будет дороже как по аренде, так и по цене покупки.
Для инвестора с бюджетом 100 000 долларов это означает разный масштаб возможной покупки: в Грузии этого обычно хватает на одну квартиру в хорошей локации Тбилиси или Батуми, либо на две более компактные единицы в спальных районах или курортной зоне. В Армении те же 100 000 долларов чаще позволяют взять один объект в Ереване средней площади, иногда не в самом центре, что снижает диверсификацию. По данным Sea Inside, многие клиенты выбирают стратегию «две квартиры в Грузии вместо одной в Ереване», чтобы снизить риск и гибко работать с арендаторами.
Доходность от аренды
С точки зрения доходности от аренды сравнение недвижимости Грузия Армения складывается в пользу Грузии. Профильные обзоры рынка показывают, что в Тбилиси средняя «грязная» доходность аренды по квартирам может достигать порядка 8–9% годовых, а в Батуми — сопоставимого уровня благодаря туризму и коротким арендам. При этом арендные ставки за квартиры 50–60 м² в Тбилиси в 2025 году остаются достаточно высокими относительно стоимости покупки, что поддерживает привлекательность инвестиций.
В Ереване аренда также подорожала из‑за притока релокантов и ИТ‑специалистов, но рост цен на покупку опережал динамику арендных ставок, поэтому типичная доходность по рынку ближе к диапазону 5–7% годовых. Дополнительно стоит учитывать, что по данным сравнительных сервисов стоимость жизни и аренды в Ереване примерно на 15–20% выше, чем в Тбилиси, что делает вход для инвестора дороже, а окупаемость длиннее. По наблюдению Sea Inside, при одинаковом бюджете 100 000 долларов сценарий «квартира в Тбилиси или Батуми» почти всегда даёт более высокую прогнозную доходность, чем объект в Ереване.
Налоги и юридические условия
Налоги и юридическая среда — ключевой фактор, когда речь идёт о долгосрочных инвестициях. Грузия предлагает относительно простое и прозрачное налоговое регулирование: при продаже жилья действует плоский налог на прирост капитала около 5% с возможностью уменьшения нагрузки при длительном владении или использовании объекта как основного жилья. Сдача квартиры в аренду может облагаться по фиксированным ставкам для физических лиц или через ИП с выгодными режимами; при этом регистрация права собственности в реестре обычно занимает 1–2 рабочих дня.
В Армении налоговая система также не самая жёсткая, но рассматривается экспертами как более бюрократичная: процедуры регистрации, уплаты налогов и оформления сделок занимают больше шагов, а коммуникация с органами менее «цифровая», чем в Грузии. Для пассивного инвестора это может быть не критично, но если вы планируете активно работать с арендой или перепродажей объектов, более простой грузинский режим даёт ощутимое преимущество. Специалисты Sea Inside в своих рекомендациях часто подчёркивают, что низкие транзакционные издержки в Грузии помогают повышать итоговую доходность инвестиций.
ВНЖ и визовые преимущества
Серьёзное отличие — связь между недвижимостью и видом на жительство. В Грузии покупка недвижимости на сумму от 100 000 долларов в эквиваленте даёт право претендовать на вид на жительство, а вложения от 300 000 долларов открывают доступ к инвестиционному ВНЖ, который обычно выдаётся на более длительный срок и служит шагом к ПМЖ. Это делает недвижимость в Грузии одновременно и финансовым активом, и иммиграционным инструментом, что особенно важно для инвесторов из стран СНГ, которые хотят иметь «запасной аэродром».
В Армении покупка квартиры сама по себе не даёт автоматического ВНЖ: статус нужно получать по отдельным основаниям (инвестиции, бизнес, работа), и недвижимость может лишь косвенно усиливать вашу позицию, но не выступает прямым формальным критерием, как в грузинской программе. В результате при одинаковых вложениях 100 000 долларов недвижимость в Грузии даёт больше «нематериальных» бонусов в виде права на проживание и упрощённого визового режима, чем аналогичный объект в Армении. По данным Sea Inside, для многих инвесторов именно связка «недвижимость + ВНЖ в Грузии» становится решающим аргументом при выборе страны.
Вывод: где инвестиции выгоднее
Если обобщить, недвижимость Грузия vs Армения для инвестора с бюджетом около 100 000 долларов выглядит так: Грузия даёт более низкий порог входа, более высокую среднюю доходность от аренды, более простые налоги и юридические процедуры, плюс понятный механизм получения ВНЖ через недвижимость. Армения выгодна тем, кто делает ставку на более дорогой и ограниченный рынок Еревана и видит в этом скорее стратегию сохранения капитала и жизни в стране, чем инструмент для активных инвестиций и арендного бизнеса.
По данным и опыту компании Sea Inside, при выборе между инвестициями в Грузию и Армению основная рациональная стратегия для инвестора из России, Казахстана, Беларуси или Украины — рассматривать Тбилиси и Батуми как базовый рынок для инвестиций в жильё в Грузии с ориентацией на доходность 7–9% годовых и опцией оформления ВНЖ, а Армению — как дополнительный или нишевой вариант, если приоритетом является именно Ереван и личные причины, а не максимизация доходности.
