В текущих реалиях покупка вторичного жилья в Грузии стала перспективной в плане жизни и инвестиций. Здесь удивительная красивая природа, мягкий климат, огромное количество исторических памятников и гостеприимный народ. По уровню преступности Грузия считается одним из самых безопасных регионов в мире.Страна прекрасна в любое время года и спрос на жилую недвижимость показывает стабильный рост. Активно развивающаяся сфера туризма также предопределила спрос и на аренду жилья. Таким образом, выгодное вложение денег приносит стабильный доход и увеличивает актив, который с течением времени не теряет свою ликвидность.
В настоящее время особой популярностью у инвесторов пользуется «вторичка» в Тбилиси, на долю которой приходится от 75 до 80% продаж. Для этого есть объективные факторы:
Что касается текущей ситуации на конец ноября 2024 года, то жилье дорожает, хотя и более медленными темпами. Следует отметить, что стоимость новых квартир в Тбилиси за год выросла в зависимости от района на 3 – 9%, «вторичка» же в отдельных районах показала рост на 12%. Особо активно ведут себя на рынке граждане Израиля. По сравнению с 2023 годом сумма их вложений в сектор увеличилась на 55%, а доля сделок в общем объеме увеличилась в 3 раза и достигла уровня 11%. В целом, по итогам 3 квартала объем рынка увеличился на 14% и составил 718 000 000 $. Средняя стоимость 1 м2 составляет около 1250 $.
Цены на вторичную недвижимость в Тбилиси варьируются в зависимости от района, когда местоположение играет весомую роль в формировании стоимости.
Диди Дигоми. Динамичный рынок предлагает здесь хорошие условия для жизни и инвестиций. Много современных зданий построено недавно. Диди Дигоми славится великолепными парками, достопримечательности, развитой инфраструктурой. Цена на вторичку стартует с отметки 850 $.
Исани. Спальный район пользуется большой популярностью среди инвесторов. Здесь развита инфраструктура, 2 станции метро, много вариантов квартир в современных домах и в жилом фонде сталинской эпохи. Стоимость за квадратный метр – от 1000 $.
Варкетили. Восточный уютный район Тбилиси, полюбившийся туристам, с сочетанием современных и традиционных зданий. Здесь сеть магазинов, разбиты парки и скверы. Рядом находится живописное Тбилисское водохранилище. Ценник – от 1100 $ за квадратный метр.
Глдани. Район с богатым потенциалом, где предлагается масса жилых удобств. Здесь плотная застройка, много высотных зданий, развитое транспортное сообщение, станция метро «Театр Ахметели», торговый центр, рынки, магазины. Ценник – от 500 $ за 1 м2.
Ортачала. Исторический район у реки Куры предлагает хорошие условия для проживания и инвестиций. Здесь развита инфраструктура: магазины, рестораны, банки, аптеки, фастфуды. На ул. Крцаниси расположены 3 посольства – японское, швейцарское, французское. Цена за квадратный метр стартует с отметки 1000 $.
Сабуртало является одним из самых престижных районов Тбилиси. Самый большой район характеризуется внушительным количеством современных урбанистических зданий, продуктовых магазинов, развитой инфраструктурой, продуманным транспортным сообщением и множеством других удобств. Цена – от 1350 $ за квадратный метр.
Стабильная экономическая обстановка в стране предвосхищает нарастающую динамику на рынке недвижимости Грузии в ближайшем обозримом будущем. Но при покупке вторичного жилья в Тбилиси следует учитывать ряд особенностей, на которые стоит обратить внимание при осмотре.
Строительство новых жилых массивов и их быстрый ввод в эксплуатацию влияет на ценообразование в рамках предложений на «вторичке».
На рынке к продаже предлагаются сталинки, хрущевки, современные дома. Вместе с тем, сами здания часто требуют ремонта, инженерные сети изношены и необходимы дополнительные финансовые вливания. Старые фонды пестрят пристроенными комнатами, верандами, террасами, перголами, установленными с нарушениями пожарной безопасности. Высокая влажность способствует образованию на стенах и фасадах плесени, а многие квартиры плохо отапливаются.
Во время проливных дождей, селей, схода оползней и при прочих нештатных ситуациях могут отключить воду, свет, газ. Перерыв в подаче иногда продолжается нескольких дней.
Покупая квартиру, в т.ч. через посредников, необходимо скрупулезно проверять юридические аспекты, связанные с чистотой сделки во избежание серьезных проблем, когда судебные тяжбы длятся годами, а жилье в собственность не оформлено по объективным причинам.
Нельзя забывать, что колебания цен на вторичном рынке Тбилиси зависят также от уровня безработицы и показателей инфляции.
При первом знакомстве с квартирой проверьте герметичность окон, входной и внутренних дверей. Продуваемое насквозь жилье невозможно качественно согреть ни радиаторами, ни кондиционерами. Плохая звукоизоляция может стать причиной бессонницы и дискомфорта. Проверьте напор воды в водопроводе и слив канализации. Проверьте работоспособность электрической сети, газовой магистрали. Отсутствие змеевика в ванной комнате негативно скажется в холодное время года. Узнайте о периодичности вывоза мусора. И наконец, поговорите с соседями, узнайте, какие люди будут жить рядом с вами.
Если квартира вам понравилась, то составляйте договор сразу на грузинском языке чтобы не платить переводчику дважды.
Россияне и иностранцы, желающие приобрести вторичное жилье в Грузии, предоставляют пакет документов, в который входит:
В перечень могут быть добавлены справки, наличие которых влияет на решение государственных учреждений.
Как продавца, так и покупателя могут представлять доверенные лица, имеющие удостоверение личности и соответствующие права на сделку.
Важно. С 20.10.2023 в реестр и на регистрацию принимаются только договора, составленные нотариально. В противном случае сделки будут приостановлены. При этом иностранная доверенность переводится на грузинский язык, и такой перевод заверяется нотариусом. Оригинал же доверенности при подаче заявки остается обязательным к предъявлению. Доверенности, выданные в странах СНГ, не проходят процедуру консульской легализации. Апостиль не требуется.
Если вы планируете купить квартиру в Тбилиси, то делать это следует поэтапно во избежание неприятных сюрпризов.
Выясните, есть ли у недвижимости обременения в виде ипотеки, ареста, правопритязания третьих лиц, договора аренды или других обстоятельств. Узнайте, является ли продавец владельцем квартиры и на законных ли основаниях он ее приобрел, находится ли собственность в публичном реестре недвижимости, и какую площадь она занимает.
Проверьте по наличию красных линий в документах согласованность перепланировок, если таковые имеют место. Помните, что сделка с недвижимостью особого статуса регламентируется законом страны и накладывает на владельца ряд обязательств. Если на объекте проводилась реконструкция, то такие изменения тоже положено согласовывать.
Проверьте установку приборов учета на воду, газ, энергопотребление. Узнайте, соответствуют ли счетчики характеру помещения.
Скачайте выписку с сайта Министерства юстиции Грузии, внеся в соответствующую графу кадастровый код объекта. Сверьте вышеперечисленные пункты с выпиской, что позволит вам обеспечить юридическую чистоту и правомерность сделки. Удостоверьтесь, сможете ли вы распоряжаться квартирой по своему усмотрению после завершения сделки. Если вы чувствуете, что могут возникнуть какие-либо непредвиденные ситуации, обратитесь за консультацией к юристу, имеющему опыт работы в сфере рынка жилой недвижимости.
Выясните, есть ли еще какие-либо собственники у объекта. Выясните возраст собственников, поскольку для лиц, возраст которых не достиг 18 лет, действуют особые условия. Кроме того, если продавец обременен долговыми обязательствами, то на него может быть возбуждено исполнительное производство. Проверьте реестр Национального бюро исполнения.
Поинтересуйтесь есть ли задолженность по коммунальным платежам. Узнайте, соблюдает ли владелец принятые на себя договорные обязательства. Уточните его семейное положение, поскольку в ряде случаев требуется согласие на сделку супруга.
Дополнительная информация. При совершении сделок с задатком или залогом рекомендуется составлять договор заблаговременно, заверять его в нотариате и подписывать в Доме юстиции при участии регистратора.
Договор купли-продажи составляется на грузинском языке, а также на языке, понимающем обе стороны сделки. Если одна из сторон не владеет грузинским языком, то при подписании договора проводится с участием переводчика, подпись которого обязательна в документе. Это действие подтверждает, что перевод исполнен корректно, а договор составлен правильно.
При оплате недвижимости удобно делать переводы между двумя грузинскими счетами при условии, если стороны пользуются услугами одного и того же банка. Зачисление денежных средств осуществляется мгновенно. С продавцом можно рассчитаться наличными в присутствии нотариуса и свидетелей. Можно также перечислить деньги со счета в своей стране, но зачисление не произойдет одномоментно.
Процедура регистрации проводится в Доме юстиции или Территориальной регистрационной службе и занимает от 1 до 4 дней. Отследить состояние документа можно на государственном портале Грузии: https://www.napr.gov.ge/.
При сделках с недвижимостью для иностранного гражданина бывает полезно обратиться к адвокатам, риелторам, нотариусам и маклерам. Они могут помочь вам при совершении разного рода юридических действий, таких как:
Специалисты могут помочь поставить на учет нового владельца в налоговую инспекцию, заключить договорные отношения с организациями, поставляющими коммунальные услуги.
Маклер учитывает требования, предпочтения покупателя, подыскивает районы Тбилиси для проживания, сообразуясь с образом жизни и материальными возможностями человека. Положительным моментом для приобретателя является тот факт, что услуги маклера оплачивает собственник квартиры.
При совершении сделки покупатель также несет определенные расходы:
Граждане, купившие квартиру в Грузии, должны ежегодно оплачивать налог, который зависит от рыночной (не кадастровой) стоимости и совокупного дохода семьи нового владельца. Иностранные граждане, которые купили недвижимость стоимостью от 100 тыс. долларов, имеют право на ВНЖ сроком на 1 год с дальнейшим продлением. Стоимость объекта определяет уполномоченный оценщик. Если недвижимость приобретается дистанционно, то банк возьмет комиссию за конвертацию. На территории Грузии покупка осуществляется в национальной валюте – лари.
Документы на ВНЖ заявитель подает за 40 дней до окончания безвиза. В перечень обязательных документов входит: анкета, копия загранпаспорта с переводом на грузинский язык, заверенная нотариально, копия документа, удостоверяющего легальное пребывание в стране, квитанция об оплате услуг. Для граждан России достаточно предъявить отметку в паспорте, проставляемой пограничной службой Грузии. Также необходимо приложить электронную цветную фотографию формата 30х40 мм. Указанные документы лично или через представителя подаются на рассмотрение на срок 30 дней (10 или 20 дней, если срочно) в Агентство развития государственных сервисов, Дом юстиции или общественный центр.
В случае дистанционной подачи анкета заполняется в электронном виде на сайте Дома юстиции либо на сайте Агентства развития государственных услуг, куда также загружаются документы. В том и в другом варианте подачи оплачивается пошлина в размере 300 лари (12 000 рублей). За срочное получение ВНЖ размер пошлины составит 600 лари (10 дней) и 450 лари (20 дней).
Внимание. При подаче документов в режиме online иностранцу потребуется веб-камера, наушники и микрофон.
После одобрения ВНЖ иностранный гражданин получает номерное удостоверение личности бинадробу. Если заявитель не придет за карточкой резидента в течение 6 месяцев, то ВНЖ аннулируется. Чтобы получить бинадробу после одобрения необходимо оплатить сбор. С грузинским ВНЖ резидент имеет право официально устроиться на работу, открыть бизнес, счет в банке или оформить визу в другую страну. Прожив в Грузии 10 лет, можно подать заявление на получение гражданства.
Когда все формальности завершены, то стоит задуматься и об оплате коммунальных услуг, поскольку вы стали собственником квартиры и обязаны нести расходы помесячно. Они невысокие и сопоставимы с тарифами в России:
Грузия обладает достойным инвестиционным потенциалом. Страна имеет выход к рынкам Азии, Ближнего Востока, ЕС. Преобразования в сферах права и бизнеса способствовали созданию благоприятной деловой среды. Сегодня Грузия предлагает целый ряд процветающих направлений, подходящих для инвестирования:
Не секрет, что, будучи столичным городом и центром экономики страны, Тбилиси обеспечивает быструю, высокую доходность от аренды недвижимости, принося значительную прибыль. О популярности отрасли говорит тот факт, что основными инвесторами Грузии являются ведущие экономические державы: Россия, Китай, США, Англия.
На основании анализа вторичного рынка за период с начала 2022 по декабрь 2024 года можно сделать вывод, что при доходности в 11% годовых и исходя из рыночной стоимости квартиры на вторичном рынке на момент покупки, окупаемость вложения составит около 6 лет. Указанные цифры говорят о прямой и явной привлекательности вторичного жилья в Тбилиси.
Если вы думаете купить вторичку в Тбилиси, то должны иметь четкое представление о подводных камнях и юридических тонкостях процесса. Правильно составленный договор гарантирует защиту покупателя и продавца. Ключевым моментом в договоре купли-продажи является описание квартиры, ее состояние, местоположение, а также наличие в квартире мебели, бытовой техники, устройств, приспособлений, которые переходят в собственность нового владельца. Многие покупатели не обращают на этот пункт внимания и в дальнейшем остаются в квартире один на один с трещинами, плесенью и в пустом помещении.
Совет. Предусмотрите в договорных обязательствах пункт «Непредвиденная проверка». Он позволяет покупателю в удобное для него время несколько раз осмотреть жилье до завершения продажи. Снимите материал на видео, сделайте фотоснимки.
В договоре должны быть прописаны цена приобретаемой недвижимости и условия оплаты. Случается, что этот пункт покупатель недооценивает и выплачивает деньги, когда не все формальности соблюдены.
Если покупатель решает лично заняться процессом без участия агентств и маклеров, то в этом случае избежать рисков иногда удается, а иногда нет. При наступлении необратимых обстоятельств можно укорять только самого себя. Пренебрежение помощью специалистов может сослужить плохую службу.
Если вы плохо понимаете процесс, не обращайтесь в первую, попавшуюся на глаза компанию. Уделите время на изучение отзывов, исследуйте работу сайтов агентств, их репутацию, послужной список реализованных проектов. Делайте выбор в пользу той или иной компании осознанно, тщательно взвесив все «за» и «против». Не недооценивайте информацию, принесенную сарафанным радио. Часто она бывает полезной.
Часто покупатели подвергаются различным ухищрениям со стороны продавцов или агентств в виде уговоров, обещаний, давлений, а порой и очарования. А в дальнейшем, покупатель, понимая, что купил не то, что хотел, не знает, как этой недвижимостью распорядиться. Надо твердо уяснить, что при сделках с недвижимостью подпадать под чье-либо влияние нельзя. Заведите блокнот. Задавайте вопросы (продавцу, маклеру, адвокату и любым другим, связанным со сделкой лицам), на которые хотели бы получить ответ. Записывайте на бумагу то, что имеет любое, даже малое значение, поскольку все запомнить невозможно.
Типичной ошибкой инвесторов также является отсутствие анализа рынка недвижимости Тбилиси. Не располагая данными о механизме ценообразования, современных тенденциях развития и перспективах роста, можно купить квартиру по завышенной стоимости, что не принесет планируемого дохода, а в ином случае окажется нерентабельным.
Стоит поинтересоваться качеством работы управляющей компании, а также перспективой развития района. Не придадут ликвидности вашей недвижимости ни появившаяся перед домом заправка, СТО или запланированная кем-то свалка. Вместе с тем, рано или поздно встанет вопрос продажи квартиры, поэтому следует тщательно взвесить шансы на достойную реализацию квадратных метров. Любую инвестицию рассматривайте с точки зрения выгодной и быстрой продажи.
Покупка вторичного жилья в Тбилиси – это правильное решение. Согласно статистическим данным в данной нише пассивный доход с учетом курортного сезона может достигать уровня 11-12% годовых, если взять во внимание рыночную стоимость объекта. В странах Европы таким показателем может похвастать только Ирландия.
С учетом удорожания доход от сдачи в аренду может быть увеличен, а если в квартире сделать ремонт, то реальная прибыль вырастает вдвое. Кроме того, непрекращающийся рост цен позволит хорошо заработать при продаже квартиры по более высокой цене. По показателю доходности от сдачи в аренду Грузия сегодня на мировом рынке является одним из бесспорных лидеров.
