ჩვენ ვიღებთ უამრავ შეკითხვას პროფესიული საინვესტიციო ტერმინების დაზუსტების მოთხოვნით. ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული კითხვაა: რა არის უძრავი ქონების მომგებიანობა, როგორ გამოვთვალოთ ის და რით განსხვავდება ის შემოსავლიანობისგან ავხსნათ მაგალითზე.
მომგებიანობა და შემოსავლიანობა ორი ძირითადი ფინანსური მაჩვენებელია უძრავი ქონების ლიკვიდურობის შესაფასებლად. ორივე პარამეტრი აჩვენებს ობიექტის საინვესტიციო მიმზიდველობას, მაგრამ სხვადასხვა კუთხით. მოკლედ რომ ვთქვათ, მომგებიანობა არის ინვესტიციის დასაბრუნებლად საჭირო დრო. შემოსავლიანობა არის მოგება, რომელიც შეიძლება მივიღოთ გაქირავებიდან.
მომგებიანობა: როგორ ხდება გაანგარიშება
უძრავი ქონების საშუალო მომგებიანობა თავად შეგიძლიათ გამოთვალოთ, ამისთვის არ არის აუცილებელი სპეციალური კალკულატორი. გახსოვდეთ მარტივი ფორმულა Sea Inside-დან: ბინის ან სახლის ღირებულება უნდა გაიყოს გაქირავების წლიურ შემოსავალზე. მომგებიანობა იზომება წლებით (რადგან ფორმულის მთავარი ელემენტია დრო). შემოსავლიანობა გამოითვლება სხვაგვარად: წლიური შემოსავალი იყოფება ქონების ღირებულებაზე. შემოსავლიანობა იზომება პროცენტულად (ფორმულაში მთავარია ფასისა და მოგების თანაფარდობა). გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ეს არის საშუალო პარამეტრი, რადგან საბოლოო ციფრებზე შეიძლება გავლენა იქონიოს ცვლადი ფაქტორები (გადასახადები, კომუნალურები და ა.შ.)
მაგალითი
იმისათვის, რომ უფრო ნათელი გახდეს, თუ როგორ მუშაობს ეს ყველაფერი პრაქტიკაში, გამოვთვლალოთ კონკრეტულ მაგალითზე. დავუშვათ, იყიდეთ ბინა საქართველოში, ბათუმში, ახალ პრემიუმ-კლასის საცხოვრებელ კომპლექსში ზღვის ხედით პირველ სანაპირო ზოლზე. საერთო ფართი: 36 კვ.მ. თეთრი კარკასის ღირებულებაა 36 000$. დაახლოებით კიდევ 10000$ დაგჭირდებათ რემონტისთვის, ავეჯის და ტექნიკას ყიდვისთვის. ჯამში გასაქირავებლად მზა ბინის საბოლოო ფასი 46000$.
საბაზრო გაქირავების ტარიფების გათვალისწინებით, საშუალო დღიურად ქირაობა ბათუმში შეადგენს 50$-80$ სეზონზე და 20$-30$ „არასეზონზე“. სეზონი ბათუმში მაისიდან ოქტომბრამდე გრძელდება (ანუ 12-დან 6 თვე). ავიღოთ მინიმალური მონაცემები და ჩავსვათ ფორმულაში. სუფთა მოგება წელიწადში ხარჯების გამონაკლისით (კომუნალური + მოვლა + დასუფთავება + მმართველი კომპანიის საკომისიო) შეადგენს 8,300$.
გამოდის, რომ კონკრეტულად ამ ბინაში ინვესტიციების მომგებიანობაა 6 წელიწადია. შემოსავლიანობა: 18%. ასეთი მაჩვენებლები ადასტურებს, რომ პოპულარულ კურორტზე სახლის ყიდვა მომგებიანი ინვესტიციაა. ეს მაგალითი კარგად აჩვენებს კავშირს ამ ორ ტერმინს შორის: რაც უფრო მაღალია შემოსავლიანობა, მით უფრო მოკლეა მომგებიანობის პერიოდი. ეს კიდევ ერთი პარამეტრი, რომელიც გამოთვლებში დაგეხმარებათ.
თუმცა, გახსოვდეთ ერთი რამ: არ უნდა დაეყრდნოთ ერთ მაგალითს. ყველა შემთხვევა ცალ-ცალკე უნდა გამოიკვლიოთ, რადგან ბევრი განსხვავებული სიტუაცია არსებობს. გაითვალისწინეთ ყველა ნიუანსი. დავუშვათ, თავად ბინები იდეალურია გასაქირავებლად, მაგრამ უბნის ინფრასტრუქტურა კარგად არ არის განვითარებული (ტრანსპორტი არ არის ხელმისაწვდომი, ცუდი გზებია). თუ უძრავ ქონებაში ინვესტიციისას გაითვალისწინებთ ყველა დეტალს, ის იქნება მომგებიანი და შემოსავლიანი.
