რატომ ერთი და იგივე პირობების მქონე ბინებს აქვს სხვადახვა ფასი? როგორ დგინდება კვადრატული მეტრის ფასი? ავხსნათ დეტალურად.
უძრავი ქონების ფასის ფასების ფორმირების ზუსტი და კონკრეტლი სქემა არ არსებობს, მაგრამ არსებობს რამდენიმე ნიუანსი, რომლის გათვალისწინება დაგეხმარებათ არსის გაგებაში. დასაწყისისთვის, გავარკვიოთ, რა არის „უძრავი ქონების საბაზრო ფასი“.
ეკონომიკაში საბაზრო ღირებულებად ითვლება სავარაუდო ფასი, რომლითაც შესაძლებელია საქონლის ან მომსახურების გაყიდვა თავისუფალ ბაზარზე ჯანსაღი კონკურენციის პირობებში. მარტივად რომ ვთქვათ, ეს არის ფასი, რომელსაც გამყიდველი ადგენს, მყიდველი კი მზად არის გადაიხადოს. ზოგიერთისთვის ასეთი განმარტება შეიძლება ბუნდოვნად გამოიყუროს, მაგრამ ფასის ასეთი ფორმირება თავისუფალი ბაზრის დაპირებაა
.
კიდევ ერთი ეკონომიკური ტერმინი, რომელიც საჭიროა ავიგოთ, არის უძრავი ქონების თვითღირებულება. რისგან ის შედგება?
- მიწის ღირებულება
- საპროექტო სამუშაოების ხარჯები
- სამშენებლო მასალების ღირებულება
- მშენებლობის ღირებულება
- საინჟინრო სამუშაოები
- კომუნიკაციების გაყვანა
- გადასახადები
ანუ უძრავი ქონების საბაზრო ფასის ფორმირებაში უმნიშვნელოვანეს როლს ასრულებს მშენებლობის თვითღირებულება. თუმცა, არა მხოლოდ ის. ასევე (და შესაძლოა უფრო მეტადაც) ღირებულებაზე გავლენას ახდენს ბაზრის პირობები, მაგალითად:
- უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის დონე კონკრეტულ ტერიტორიაზე
- დეველოპერის საბანკო დავალიანების არსებობა/არარსებობა (თუ კომპანია ნასესხები სახსრებით აშენებს ობიექტს, მაშინ კვადრატული მეტრის ფასში სესხზე გადახდის ღირებულება შედის).
კიდევ რა განაპირობებს უძრავი ქონების ღირებულებას? ჩამოვთვალეთ ძირითადი ფაქტორები.
მდებარეობა
ბინა ან სახლი, რომელიც მდებარეობს ქალაქის ცენტრში ან ზღვისპირა კურორტის პირველ ზოლზე (მაგალითად, როგორც საცხოვრებელი კომპლექსი Batumi View Sea Inside-სგან), ეღირება მეტი, ვიდრე მსგავსი ბინა, რომელიც მდებარეობს გარეუბანში ან სანაპიროდან შორს.
სახლის მდგომარეობა
ახალი შენობა თუ ძველი? „თეთრი კარკასი“ თუ ბინა რემონთით? ძველი რემონტი თუ ახალი მსოფლიო სასტუმრო ბრენდების შესაბამისად (როგორც მაგალითად 5 * Blue Sky კომპლექსში, სადაც რემონტი Holiday Inn-ის სტანდარტებს შეესაბამება) – ეს ყველა ფაქტორი ფასზე ისახება.
ინფრასტრუქტურა
ბინა, რომლის ახლოს არის მაღაზია, ბანკი, სკოლა, აფთიაქი ან რესტორანი, მეტი ღირს, ვიდრე ის, რომელიც მდებარეობს ახალ უბანში განუვითარებელი ინფრასტრუქტურით, თუნდაც ავეჯით და გარემონტებული.
მიმდებარე ტერიტორია
თანამედროვე რემონტი და პირველი სანაპირო ზოლი, რა თქმა უნდა, კარგია, მაგრამ გარდა ამისა, ყველას უნდა, რომ შენობა იდგას კეთილმოწყობილ ეზოში სათამაშო მოედნებითა და დასასვენებელი ადგილებით. კორპუსი მოუწესრიგებელ ეზოში გატეხილი სკამებით უფრო იაფი ეღირება, ვიდრე თანამედროვე კომპლექსში.
დასკვნა
როგორც ირკვევა, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება საკმაოდ ლაბილური ცნებაა, მასზე რამდენიმე ფაქტორები გავლენას ახდენენ. ფასის ასეთი მოქნილი ფორმირება განმარტავს, თუ რატომ ღირს ორს იდენტური ბინს ერთსა და იმავე ტერიტორიაზე სხვადასხვა ფასები აქვს.
