Налоги на недвижимость в Грузии для иностранцев: разбираемся, что к чему

Планируете приобрести квартиру или дом в Грузии? Отлично! Но прежде чем сделать этот шаг, важно разобраться с налоговыми нюансами. В этой статье мы подробно рассмотрим, какие налоги на недвижимость в Грузии должны учитывать иностранные инвесторы, будь то при владении, сдаче в аренду или продаже. Информация основана на актуальных данных и практике компании Sea Inside. Мы с удовольствием поможем вам сориентироваться на рынке недвижимости и ответим на все ваши вопросы.

Какие налоги существуют в Грузии на недвижимость?

В Грузии действует довольно прозрачная система налогообложения недвижимости.

• Налог на имущество — это ежегодный налог, который уплачивается за владение недвижимостью. Размер налога зависит от стоимости недвижимости и дохода владельца.
• Если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду, будь то квартиру или коммерческое помещение, вам необходимо будет уплачивать налог на доход от аренды. Ставка налога зависит от того, кому вы сдаете недвижимость – физическому или юридическому лицу.
• При продаже недвижимости также возникают налоговые обязательства. Если вы продаете недвижимость, которой владели менее двух лет, вам придется уплатить налог на прибыль. Если же вы владели недвижимостью более двух лет, то налог на прибыль может быть равен нулю.
• При регистрации сделки с недвижимостью также необходимо уплатить регистрационные сборы и государственную пошлину. Однако, по сравнению с некоторыми странами, эти платежи не являются значительными.

Для иностранцев в Грузии действуют те же правила налогообложения, что и для граждан Грузии. Нет никаких специальных налогов, предназначенных исключительно для иностранцев.

Кто считается налоговым резидентом Грузии?

Ваш статус налогового резидента играет важную роль в определении ваших налоговых обязательств.

• Налоговым резидентом считается лицо, которое соответствует критериям, установленным налоговым законодательством Грузии. Обычно это связано с количеством дней, проведенных в стране в течение календарного года.
• Если вы не являетесь налоговым резидентом Грузии, то облагается налогом только ваш доход, полученный из грузинских источников.

Для владельцев недвижимости-нерезидентов это означает, что если ваша недвижимость находится в Грузии, то налоговые обязательства возникают в соответствии с грузинскими правилами. Если же ваша недвижимость находится за пределами Грузии, то грузинские налоги обычно не применяются.

Например, если вы приехали из России, Казахстана, Беларуси или Украины и планируете приобрести недвижимость в Тбилиси или Батуми, то, скорее всего, вы будете считаться нерезидентом, если не проживаете в Грузии большую часть года и не ведете здесь другую деятельность, подлежащую налогообложению. В этом случае к вам будут применяться правила для нерезидентов.

Налог на имущество: ставки и особенности

Давайте подробнее рассмотрим налог на имущество, который уплачивается при владении недвижимостью в Грузии.

• В Грузии нет отдельного налога на покупку недвижимости, аналога stamp duty или Гербового сбора. Это означает, что иностранцам не нужно платить крупный налог при совершении сделки.
• Размер ежегодного налога на недвижимость зависит от стоимости недвижимости и дохода владельца.
• Если ваш годовой доход не превышает 40 000 лари, примерно 17 000 долларов США, вы можете быть освобождены от уплаты налога на имущество.
• Максимальная ставка налога на имущество составляет до 1% от рыночной стоимости недвижимости в год.
• Если у вас есть недвижимость стоимостью 120 000 долларов США, и ставка налога составляет 0,5%, то вам придется заплатить около 600 долларов США в год.

Если вы не подадите декларацию о владении недвижимостью или не задекларируете свой доход, налоговая служба может применить максимальную ставку налога – от 0,8% до 1% от стоимости недвижимости.

Что это значит на практике?

Если вы приобрели квартиру за 100 000 долларов США, то владение ею может обойтись вам в сумму от 500 до 1000 долларов США в год в виде налогов. Это при условии, что ваш доход превышает установленный порог, и вы задекларировали все свои доходы. Если вы оставите квартиру пустой или не подадите декларацию, то ставка налога может быть увеличена, или вам могут быть начислены штрафы.

Налогообложение аренды: как это работает?

Если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду, вам необходимо учитывать определенные правила налогообложения.

• Если вы сдаете жилую недвижимость частным лицам, то ставка налога на доход составляет 5% от валового дохода. При этом расходы не вычитаются. Для регистрации этого режима вам необходимо зарегистрироваться в качестве арендодателя на портале налоговой службы.
• Если вы сдаете недвижимость бизнесу или используете ее в коммерческих целях, то ставка налога составляет около 20% от прибыли. В зависимости от формы деятельности могут быть дополнительные требования, например, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.
• Если ваш доход от аренды превышает определенный порог вы можете быть обязаны зарегистрироваться в качестве плательщика НДС.

Даже если вы не являетесь налоговым резидентом Грузии, доход от аренды грузинской недвижимости считается доходом из грузинского источника и подлежит налогообложению в Грузии.

Пример

Предположим, вы приобрели квартиру в Батуми и сдаете ее в долгосрочную аренду за 1000 лари в месяц (примерно 12 000 лари в год). При ставке налога 5% вам придется заплатить около 600 лари в год. По сравнению со многими другими странами это довольно умеренная сумма.

Налоги при продаже недвижимости: что нужно знать?

Вопрос налогообложения при продаже недвижимости, пожалуй, наиболее интересует инвесторов. Какой налог придется заплатить при выходе из инвестиции?

• Если вы продаете недвижимость в течение двух лет после ее покупки, то вам придется заплатить налог на прибыль. То есть разницу между ценой покупки и ценой продажи).
• Если вы владели недвижимостью более двух лет, то при продаже жилой недвижимости налог на прибыль может быть равен 0%.
• Для жилой недвижимости ставка налога при продаже в течение двух лет составляет около 5% от прибыли. Для коммерческой недвижимости или земли ставка может быть выше.
• Покупатель недвижимости в Грузии может быть обязан удержать налог с продавца-нерезидента. Обычно это составляет 3% от цены продажи.

Пример из практики

Вы купили квартиру за 120 000 долларов и продали ее через год за 150 000 долларов. Ваша прибыль составила 30 000 долларов. При ставке налога 5% вам придется заплатить около 1500 долларов. Если бы вы владели квартирой более двух лет, то налог мог бы быть равен нулю.

Возможные льготы и нюансы

Иностранным инвесторам важно знать не только ставки налогов, но и условия, которые позволяют уменьшить налоговую нагрузку или избежать некоторых обязательств.

• Как уже упоминалось, если ваш годовой доход не превышает 40 000 лари и вы подали декларацию, то вы можете быть освобождены от уплаты налога на имущество.
• Отсутствие налога на покупку недвижимости (stamp duty) – это существенное преимущество для иностранных инвесторов.
• Если вы владели жилой недвижимостью более двух лет, то при ее продаже налог на прибыль будет равен 0%. Поэтому старайтесь продавать недвижимость после двух лет владения, чтобы воспользоваться этой льготой.
• Ставка налога на аренду жилой недвижимости составляет всего 5%, что значительно ниже, чем во многих других странах.

Соблюдение всех формальностей (регистрация аренды, подача деклараций, получение ИНН) – это обязательное условие для применения льготных ставок и избежания штрафов.

Нюансы, о которых стоит знать

• «Недекларированная» недвижимость или доход может привлечь внимание налоговой службы и привести к применению максимальной ставки налога на имущество (0,8-1% от стоимости).
• Если вы сдаете недвижимость как бизнес или используете ее в коммерческих целях, то льготы будут меньше, а ставка налога – выше.
• Если ваш доход от аренды высок или включает предоставление инфраструктуры (например, гостиница, апарт-отель), то вы можете быть обязаны зарегистрироваться в качестве плательщика НДС при достижении определенного порога дохода.

Как законно оптимизировать налогообложение?

Чтобы минимизировать налоговую нагрузку и избежать неприятных сюрпризов, мы рекомендуем иностранным владельцам недвижимости в Грузии предпринять следующие шаги:

• Заранее проанализируйте возможные сценарии. Покупка → владение → аренда → продажа. Мы рекомендуем просчитать все три этапа, чтобы понимать, какие налоги вас ожидают.
• Соблюдайте все формальности. Получите налоговый номер (ИНН), зарегистрируйте недвижимость, подавайте ежегодную декларацию по имуществу, особенно если ваш доход или стоимость недвижимости превышают установленные пороги.
• Если ваша цель – продажа недвижимости с минимальным налогом, старайтесь продать ее после двух лет владения, чтобы воспользоваться льготой в виде нулевого налога на прибыль.
• Если вы сдаете недвижимость в аренду, выбирайте режим «жилой аренды» со ставкой 5% и убедитесь, что регистрация аренды оформлена правильно. Если вы сдаете недвижимость коммерческому бизнесу, будьте готовы к ставке налога около 20%.
• Если ваш доход не превышает 40 000 лари и правильно задекларирован, то налог на имущество может не взиматься.
• Уклонение от уплаты налогов может привести к увеличению ставок и штрафам.
• Налоговое законодательство может меняться, и нюансы часто зависят от конкретного региона или муниципалитета. Sea Inside может порекомендовать вам проверенных специалистов.

В заключение

Налоговая нагрузка на недвижимость для иностранных инвесторов в Грузии может быть довольно умеренной, если все спланировать грамотно.

Основные моменты, которые следует учитывать

• При владении. Ежегодный налог до 1% от стоимости недвижимости, часто намного меньше.
• При аренде. 5% от валового дохода для жилой аренды.
• При продаже. 5% от прибыли, если владели недвижимостью менее двух лет, и 0%, если владели более двух лет.

Компания Sea Inside призывает вас подходить к покупке недвижимости в Грузии не только с точки зрения цены за квадратный метр, но и с учетом реальных налоговых обязательств. Это позволит вам сделать осознанный и взвешенный выбор.