Мы получаем много запросов с просьбами разъяснить профессиональные термины, касающиеся инвестиций. Один из самых частых вопросов – что такое окупаемость недвижимости, как ее рассчитать и чем она отличается от доходности. Объясним на примере.
Окупаемость и доходность – два основных финансовых показателя для оценки ликвидности недвижимости. Оба параметра показывают инвестиционную привлекательность объекта, но с разных сторон. Если коротко, то окупаемость – это время, за которое можно окупить инвестиции (вложения). Доходность – это прибыль, которую можно заработать на аренде (обратная величина).
Срок окупаемости: расчет
Рассчитать среднюю окупаемость недвижимости можно самому, для этого необязательно иметь калькулятор окупаемости недвижимости. Запомните простую формулу от Sea Inside: стоимость квартиры или дома надо разделить на годовой доход от аренды. Измеряется в годах (так как основной элемент формулы – время). Доходность рассчитывается иначе: годовой доход от аренды делится на стоимость недвижимости. Измеряется в процентах (главное в формуле – соотношение цены и прибыли). Учтите, что речь о средних показателях, так как на окончательные цифры могут влиять переменные факторы (налоги, коммунальные платежи и другие выплаты).
Пример
Чтобы было понятней, как все это работает на практике, рассчитаем на конкретном примере. Предположим, вы купили апартаменты в Грузии, в Батуми – в новом жилом комплексе премиум-класса с видом на море на первой береговой линии. Общая площадь – 36 кв.м. Стоимость белого каркаса – $36 000. Добавим к ней около $10 000 на ремонт, мебель и технику. Итого, окончательная цена готовых к сдаче в аренду апартаментов $46 000.
Учитывая рыночные ставки по аренде, доход от посуточной аренды в среднем в Батуми составляет $50-80 в сезон и $20-30 в «несезон». Сезон в Батуми длится с мая по октябрь (то есть 6 месяцев из 12). Возьмем минимальные показатели и вставим в формулу. Чистая прибыль в год за вычетом расходов («коммуналка» + обслуживание + клининг + комиссия управляющей компании) – $8 300.
Получается, что окупить вложения конкретно в эти апартаменты можно за 6 лет. Доходность – 18%. Такие показатели доказывают, что покупка дома на популярном курорте – выгодная инвестиция. Данный пример хорошо демонстрирует взаимосвязь этих двух терминов: чем выше доходность, тем короче срок окупаемости по расчету. Это еще одна закономерность, которая поможет сориентироваться в расчетах.
Однако следует помнить, что не стоит опираться на один-единственный пример. Рассчитывать цифры надо в каждом конкретном случае отдельно, так как ситуации бывают разные, и каждый нюанс может сыграть роль. Допустим, сами апартаменты идеально подходят под сдачу, но инфраструктура квартала недостаточно развита (нет доступного транспорта, плохие дороги). Инвестируя в недвижимость, учитывайте нюансы, и тогда вложения будут быстро и выгодно окупаться.
