Рынок недвижимости Грузия 2026 входит в новый цикл: после бурного роста 2022–2023 годов темпы постепенно снижаются, но спрос поддерживается туризмом, иностранными покупателями и фактором евроинтеграции. Для инвестора это не время паники, а период более взвешенного выбора объектов и точного расчёта входа.
Текущие тренды 2024–2025 годов
По оценке международных аналитиков, с 2022 по 2023 годы цены на жильё в Грузии выросли более чем на 30% на фоне миграционной волны, всплеска туризма и притока капитала из стран СНГ. В 2024–начале 2025 года рост замедлился, но индекс цен на жильё всё равно прибавил около 11–12% в годовом выражении, особенно в городах с активным турпотоком.
Для рынка Батуми эксперты фиксируют:
- продолжение роста цен на первичке (около 11% в 2024 году),
- замедление темпов повышения стоимости и стабилизацию уровня цен в 2025 году. Это типичная фаза после «бума», когда рынок переходит от ажиотажа к более рациональному спросу.
Рост интереса со стороны иностранцев
Спрос со стороны иностранцев остаётся одним из главных драйверов, особенно в Тбилиси и Батуми. По данным аналитиков, в 2025 году в структуре иностранных визитов доминируют туристы и инвесторы из соседних стран (Россия, Турция, Армения), а также растёт доля гостей из Европы и Ближнего Востока.
Эксперты отмечают несколько тенденций:
- Часть покупателей из СНГ рассматривают инвестиции 2026как способ диверсифицировать риски и завести активы за пределами своей юрисдикции.
- Европейские и ближневосточные инвесторы чаще интересуются девелоперскими проектами, апарт-отелями и качественными доходными объектами, а не отдельными студиями.
По наблюдениям Sea Inside, структура запросов меняется: если в 2022–2023 годах преобладали «быстрые» покупки студий для сдачи, то к 2025 году растёт интерес к более осмысленным стратегиям и анализу локаций.
Туризм как драйвер рынка
Туризм остаётся ключевым фактором для курортной недвижимости в Батуми и регионах. В 2025 году число международных поездок и туристических визитов продолжает расти, а средняя длительность пребывания и туристические расходы показывают положительную динамику. В первом полугодии 2025 года турдоходы Грузии увеличились примерно на 3–4% год к году и достигли нескольких миллиардов долларов в годовом выражении.
Это напрямую влияет на недвижимость в Батуми:
- растёт спрос на апарт-отели и посуточные квартиры;
- сохраняется интерес к новостройкам с сервисом и управлением;
- первичный рынок выигрывает у вторичного по числу сделок и росту цен.
Эксперты прогнозируют, что в 2026 году гостиничный и курортный сегмент останется одним из самых динамичных в Грузии, что поддержит аренду и загрузку в туристических локациях.
Влияние евроинтеграции и инвестиций ЕС
Решение ЕС о предоставлении Грузии статуса кандидата и запуск инструментов экономической и инвестиционной поддержки уже привели к активизации проектов и росту ожиданий со стороны инвесторов. В рамках экономического и инвестиционного плана для Восточного партнёрства ЕС планирует привлечь до 17 млрд евро инвестиций, из которых для Грузии уже обозначено около 1,7 млрд евро, включая гранты.
Экономические исследования показывают, что для стран-кандидатов ЕС обычно:
- растут прямые иностранные инвестиции (до +50–60% за несколько лет),
- повышается деловая активность и доверие к рынку,
- ускоряется модернизация инфраструктуры.
Для рынка недвижимости Грузия 2026 это означает:
- дополнительный спрос на офисы, логистику, гостиницы и качественное жильё;
- потенциальный рост цен в локациях, которые выигрывают от инфраструктурных и транспортных проектов.
Важно учитывать и политические риски: европейские институты указывают на необходимость продолжения реформ и сохраняющиеся разногласия с частью политического истеблишмента, что может влиять на скорость интеграции.
Прогноз на 2026 год по регионам
Эксперты международных консалтинговых и девелоперских компаний дают аккуратно-позитивный прогноз на 2026 год: ожидается сохранение роста цен, но без повторения сверхбыстрого рывка 2022–2023 годов.
Условно картину можно описать так:
| Регион / город | Ожидаемый тренд цен 2026 | Ключевые драйверы |
| Тбилиси | Умеренный рост (3–7% в год при базовом сценарии) | Урбанизация, офисы и IT-сектор, внутренний спрос |
| Батуми | Стабилизация / умеренный рост на первичке, возможная коррекция на перегретых объектах | Туризм, ограниченное предложение качественных проектов, спрос иностранцев |
| Кобулети, Гонио и курортные зоны | Точечный рост в удачных проектах, стагнация в слабых локациях | Сезонный туризм, транспортная доступность, формат проекта |
| Регионы (Кахетия, Гудаури, Бакуриани) | Неровная динамика, рост вокруг туристических кластеров | Винный, горнолыжный и эко-туризм |
По данным Galt & Taggart и других игроков, цены на новостройки в Батуми уже показали рост более 20% по отдельным месяцам 2025 года, при этом прогноз на 2026 год — скорее стабилизация с возможным ростом в пределах инфляции и спроса. В Тбилиси сохраняется дефицит современного фонда, менее 25% жилья и коммерции соответствует современным стандартам, что оставляет потенциал для строительства и роста цен.
Советы инвесторам на будущее
Для инвестора из России, Казахстана, Беларуси или Украины ключевой вопрос — как использовать инвестиции 2026 с учётом туризма и курса на ЕС.
Практические ориентиры:
- Смотреть на локацию через призму туризма и ЕС.
Выигрывают районы, где пересекаются туристический поток, деловая активность и инфраструктурные проекты (Тбилиси, центральные и приморские зоны Батуми, перспективные винные и горнолыжные кластеры). - Отдавать приоритет качеству проекта и управлению.
На стадии стабилизации рынка важнее не «дешёвый метр», а надёжный девелопер, понятная концепция и профессиональное управление арендой — это снижает риск просадки доходности. - Оценивать объекты через сценарный прогноз, а не только текущую доходность.
По данным Sea Inside, наиболее успешные инвесторы считают несколько сценариев: базовый рост цен, консервативный, плюс сценарий усиления туризма и ЕС-факторов, включая возможный эффект от роста FDI. - Избегать перегретых сегментов.
Если в конкретном комплексе цена уже ушла далеко выше среднерыночной без убедительного объяснения (уникальная локация, бренд, сервис), разумно поискать альтернативы в том же городе.
В целом, прогноз цен на рынок недвижимости Грузия 2026 остаётся позитивным, но менее эйфоричным: это рынок с растущей экономикой, поддерживаемый туризмом и евроинтеграцией, где уже необходимо не просто «успеть купить», а выбирать точку входа и формат объекта. Специалисты Sea Inside рекомендуют подходить к новым сделкам как к проекту на 5–7 лет: сопоставлять планы ЕС и инвестиций в инфраструктуру, динамику турпотока и реальные цифры по аренде, чтобы превратить макротренды в понятную, просчитанную стратегию покупки.
