Влияние криптовалюты на рынок недвижимости Грузии: оплата биткоином
Криптовалюта в Грузии давно вышла за рамки «хобби для айтишников» и постепенно заходит на рынок недвижимости. Оплата биткоином в Грузии уже возможна — и особенно активно такой формат используют инвесторы и цифровые кочевники, которые хотят конвертировать крипто‑капитал в реальные квадратные метры. Важно понимать, как это работает юридически, какие есть риски и почему Грузия считается одной из самых крипто‑дружественных стран региона.
Почему Грузия — крипто‑дружественная страна
Грузия рано сделала ставку на майнинг и крипто‑индустрию: несколько лет страна входила в топ по объёмам майнинга на душу населения, а регулирование долго оставалось мягким. С 2023 года действует новый режим для провайдеров услуг с виртуальными активами (VASP): они обязаны регистрироваться в Национальном банке Грузии и соблюдать требования по борьбе с отмыванием денег.
Ключевые факторы, которые привлекают крипто‑инвесторов:
- Отсутствие налога на покупку недвижимости (есть только госпошлина за регистрацию сделки).
- Лояльный режим налогообложения для частных лиц по доходам от крипты и перспективы получения налогового резидентства.
- Развитая экосистема: локальные биржи, OTC‑сервисы, крипто‑шлюзы, которые помогают легально конвертировать крипту в фиат.
Параллельно государство тестирует интеграцию блокчейна в земельный реестр и токенизацию недвижимости — есть меморандумы с Hedera и инициативы по переносу части данных реестра на распределённые реестры. Это повышает доверие к юрисдикции со стороны технологических и финтех‑инвесторов.
Можно ли оплатить недвижимость биткоином
Короткий ответ: да, купить недвижимость за крипту в Грузии можно, но в юридическом смысле чаще всего это не «оплата биткоином», а бартер или сделка через посредника‑крипто‑сервис. Национальный банк Грузии прямо указывает, что с 2023 года оборот виртуальных активов регулируется, а с криптой могут работать только зарегистрированные VASP.
Сейчас на рынке есть несколько сценариев:
- Часть девелоперов и агентств напрямую принимают криптовалюту (Bitcoin, USDT, Ethereum) за квартиры и апартаменты в Тбилиси и Батуми.
- Если застройщик или частный продавец не хочет иметь дело с криптой, используются платформы/биржи, которые принимают крипту от покупателя и перечисляют продавцу уже фиат (доллары или лари).
- В ряде случаев сделка оформляется как бартер: крипта признаётся имуществом, а расчёты фиксируются в договоре мены.
По опыту Sea Inside, для клиентов из России и СНГ самый безопасный путь — не пытаться «прямо заплатить биткоином продавцу», а работать через официального крипто‑партнёра, который легально конвертирует активы и предоставляет пакет документов по комплаенсу.
Как проходят такие сделки
Стандартная покупка недвижимости за крипту обычно выглядит так:
- Выбор объекта и фиксация цены.
Цена в договоре всегда указывается в фиате (чаще всего в долларах США), даже если расчёт в итоге идёт через криптовалюту. - Подключение лицензированного VASP или крипто‑платформы.
Покупатель переводит Bitcoin/USDT на кошелёк сервиса, который конвертирует актив в доллары/лари и отправляет деньги продавцу или в эскроу.
Такие платформы обязаны провести KYC/AML, запросить документы о происхождении средств и сохранить данные о транзакции. - Оформление договора купли‑продажи.
В контракте указывают сумму в долларах или лари, реквизиты сторон и факт того, что расчёт произведён (или будет произведён) через определённый финансовый или крипто‑сервис. - Регистрация права собственности.
Регистрация в публичном реестре проходит как обычная сделка: госпошлина 157–357 лари в зависимости от срочности (1–4 рабочих дня).
Сам факт, что деньги пришли через конвертацию крипты, не меняет процедуру регистрации, если все требования по происхождению средств выполнены.
Sea Inside в таких кейсах обычно выступает связующим звеном: подбирает объект, координирует застройщика и крипто‑провайдера, помогает собрать документы по KYC/AML.
Правовые аспекты и налоги
Законодательство трактует криптовалюту как виртуальный актив, а не официальное платёжное средство. Поэтому оплата биткоином в Грузии юридически оформляется либо как бартер, либо как конвертация через VASP.
Ключевые моменты для инвестора:
- Налоги на сделку купли‑продажи недвижимости: в Грузии нет налога на сам факт покупки, взымается только госпошлина за регистрацию.
- Налоги по крипте: для физических лиц‑резидентов прибыль от операций с криптовалютой при определённых условиях может не облагаться подоходным налогом, но это зависит от статуса и структуры операций.
- AML/комплаенс: VASP и банки обязаны проверять источник средств, особенно для крупных сделок; могут запросить историю операций, сертификаты от бирж, выписки, документы о легальном происхождении капитала.
Важно учитывать и международный контекст: Национальный банк Грузии отдельно предупреждает о рисках работы с незарегистрированными крипто‑провайдерами и может ограничивать операции через такие структуры. Поэтому выбор партнёров критичен для безопасности сделки.
Преимущества и риски крипто‑оплаты
Преимущества:
- Быстрые международные расчёты без традиционных банковских переводов и высоких комиссий SWIFT.
- Возможность «легализовать» крипто‑капитал, конвертировав его в реальный актив — квартиру, апартаменты, виллу.
- Гибкость: можно использовать Bitcoin, USDT, другие монеты, в том числе через стейблкоины, минимизируя волатильность.
Риски:
- Волатильность: курс Bitcoin может сильно меняться между моментом фиксации цены и фактическим переводом — иногда в вашу пользу, иногда против.
- Юридические нюансы в других странах: если вы налоговый резидент России, Казахстана или другой юрисдикции, у вас могут возникать отдельные налоговые обязательства по крипте в стране резидентства, не только в Грузии.
- Риск работы с непроверенными площадками: использование нерегулируемых сервисов может привести к блокировке средств или вопросам со стороны грузинского регулятора.
По данным Sea Inside, комфортнее всего чувствуют себя инвесторы, которые заранее определяют лимит «крипто‑риска» в портфеле и переводят в недвижимость только ту часть актива, с которой готовы расстаться на долгий срок.
Перспективы на ближайшие годы
Грузия активно развивается как крипто‑и финтех‑хаб, и криптовалюта в Грузии всё больше легализуется в правовом поле. Введены требования к VASP, усиливается контроль за AML, но при этом власти подчёркивают, что цель — не запретить крипту, а сделать рынок прозрачнее.
Параллельно государство тестирует:
- использование блокчейна в земельном реестре и защите прав собственности;
- проекты по токенизации недвижимости и выпуску «реальных активов» на блокчейне.
Для инвестора это означает:
- Расширение числа застройщиков и агентств, готовых работать с криптой через официально зарегистрированных партнёров.
- Упрощение процедур KYC/AML при стандартных сценариях и появление типовых решений для сделок с цифровыми активами.
- Рост интереса со стороны крипто‑фондов и цифровых кочевников, особенно в Тбилиси и Батуми.
Вывод. Оплата биткоином и другими цифровыми активами уже стала рабочим инструментом для тех, кто хочет купить недвижимость в Грузии за крипту, но делать это стоит только через легальных VASP и с чётким пониманием правовых и налоговых нюансов. Специалисты Sea Inside рекомендуют начинать не с перевода крипты, а с плана: определить сумму и валюту инвестиций, согласовать структуру сделки с юристом и налоговым консультантом, выбрать проверенного крипто‑партнёра — и только потом выходить на регистрацию объекта, чтобы крипто‑компонент стал удобным инструментом, а не источником лишних рисков.
