“Инвестиции в бетон” традиционно считаются одними из самых надежных. По крайней мере в России недвижимость всё еще остается привлекательным активом, хотя и несколько теряющим позиции. По данным опроса за 2023 год, 56% россиян верили недвижимости больше чем доллару, облигациям и золоту.
Колебания курса недвижимости в Москве за последние 10 лет (Данные ИРН)
В начале уходящего 2024 года сектор привлек 64 миллиарда рублей по данным РБК. Почти половина этих денег, правда, ушла в коммерческую офисную недвижимость, так как арендная ставка там значительно выше, чем стандартная такса за съёмную квартиру. Да и купив офисные метры ещё на стадии котлована можно получить до +60% от первоначальной стоимости, когда объект будет готов.
Жилые же помещения в этом году делят скромные 23% вместе со складскими. Для сравнения, ещё в 2021 году в девелопмент жилья уходило 60% от 300 миллиардного рынка как сообщал Единый Ресурс Застройщиков, а сам год прогнозировался рекордным по количеству введенных в эксплуатацию квартир. Москвичи, кстати, также купили рекордно большое количество квартир в том году: 136 тысяч договоров в новостройках.
Сейчас, по всей видимости, жилищный сектор в Москве в роли инвестактива переживает не лучшие времена. Особенно в сравнении с аналогичной зарубежной недвижимостью.
Историческая динамика
2014-2015: Постепенная стабилизация
В нулевых отечественная realty-индустрия переживала самый настоящий бум. Вплоть до 2008 года рынку было почти всё равно что там творилось с долларом, проседал он или падал, квадратные метры дорожали в любом случае. Начав с отметки в 8046 рублей за кв.м., цена первички выросла уже до 48 729 ₽ в 2008 году.
Но затем был достопамятный кризис 2008 года и цены резко просели по всей стране, не только в Москве. Да и не только в России. Отвоевать утраченные позиции рынку недвижимости удалось примерно к 2014 году, аккурат под конец Великой рецессии. Но отскок произошел только в рублях, уже в 2015 году доллар значительно подорожал с 38 рублей до 60 на фоне валютного кризиса в России.
Итак, как сообщает агентство ИРН, десять лет назад московское жилье летом стоило 171 581 рублей за кв.м. Аналитики отмечали, что ценовой индекс жилья в столице показывал неплохую динамику и подорожал на 1.8%, причём на фоне ожидаемой стагнации рынка на тот момент.
Однако, московский рынок жилья подозревали в том, что подорожание было на самом деле искусственной дымовой завесой, маскирующей неутешительное состояние: в тот момент Россия как раз столкнулась с волной западных санкций, прицельно бивших по банковскому сектору, промышленности и экспорту. На фоне происходящего, курс рубля начал терять позиции.
Опять же, аналитики подозревают, что рост индексов в тот момент связан с тем, что продавцы московской недвижимости не проиндексировали стоимость, когда курс доллара совершил некоторый откат, дав рублю отвоевать 10%. Но когда доллар снова взлетел вверх, индексация была проведена снова, таким образом “удорожав” цену за квадратные метры.
Пик стоимости за квадратный метр достиг в этот период около 240 000 рублей. Самыми хайповыми месяцами в году были декабрь и ноябрь.
2015-2018: Очередная турбулентность
Два года спустя московский рынок вновь вошёл в зону турбулентности. Причин для того, чтобы цена на жильё поползла вниз было несколько.
Во-первых, по данным IRN, наблюдалось занятное явление: рынок за собой потянула переоцененная элитная вторичка, которую стали массово снимать с продажи. По всей видимости, обладатели дорого жилья были разочарованы или отсутствующим спросом, или недостаточной платежеспособностью покупателей, предпочитавших торговаться.
Во-вторых, валютные цены на “недвижку” могли просесть в 2018 году из-за того, что доллар постепенно дорожал на протяжении всего года: к декабрю он вырос на 11,80 рублей.
Интересно, что удешевление рынка в этом году несколько смягчила сверхдоступная ипотека. Например процентная ставка на вторичное жилья была снижена до 10%, что было своего рода “шоковой терапией”, сумевшей простимулировать интерес покупателей. А некоторые банки предлагали ставку даже ниже этой, как актуальная на тот момент программа Россельхозбанка: 9,45% и 9,75%, а также 8,85% для клиентов имеющих в банке зарплатную карточку.
Также в 2018 году наблюдалась взрывная активность застройщиков, стремящихся завершить как можно больше проектов, так как ожидалась реформа законов о долевом строительстве. Это тоже могло косвенно повлиять на просадку стоимости жилья, ведь бурное строительство вело к профициту предложения.
Кстати, отрицательная динамика затронула не только Москву, но заодно прошлась по всему Подмосковью. Стоимость одного квадрата в городах-сателлитах опустилась до 70 200 рублей. В целом, московский рынок в этот уже исторический период пережил падение на 20%.
2018-2019: Ситуация выравнивается, но есть нюансы
К 2019 году ситуация вновь выровнялась. Сначала произошёл, что называется, отскок и цена за квадратный метр поднялась до 192 000 рублей, как сообщает РБК. При этом общий “квартирный” рынок вырос на 13%.
Возможно, заинтересованность покупателей подстегнула улучшенная безопасность сделок: в 2019 стали массово вводиться эскроу-счета. Это такой особый тип банковского счета, где хранятся деньги дольщиков, внесших плату за еще недостроенную жилплощадь. Банк хранит деньги у себя, выступая конфидентом, до тех пора застройщик не выполнит все обязательства по договору.
В какой-то момент цена за квадрат в новострое внутри МКАДа достигла 220 700 руб. Но если смотреть в ретроспективе, к концу 2014 средняя стоимость квадратного метра в свежеотстроенном доме составляла 221 300 рублей.
Но при этом курс доллара к концу 2014 составлял 58 рублей, в то время как в 2019 он достиг пиковой отметки в почти 70 рублей. То есть грубо усредненная стоимость квадрата к 2019 подешевела приблизительно на 620 долларов ($3818 против $3198).
В 2019 также наблюдался избыток выставленного на продажу жилья: 1.3 миллиона квадратных метров. Примерно в этот период Москва стала покрываться “человейниками”. Но при этом существенной проблемой было то, что покупательская способность граждан приходила в себя не так быстро: по данным Ведомостей, уровень доходов россиян дважды повышался меньше чем на 1% и составил лишь 92,5% от уровня благосостояния на 2013 год.
2020-2021: Шок пандемии и взлёт цен
В 2020 году московский рынок буквально ожидала кома, что в принципе было нормальной ситуацией для всего мира в связи с пандемией. Город заморозил строительство на 30%, не хватало рабочей силы, а количество сделок купли-продажи упало до 43 204. Продажи на вторичном рынке сократились сначала на 64,9%, а затем на 24,6%.
Спросом пользовались только самые дешёвые предложения, а потому динамика цен находилась в простое. Небольшие поползновения стоимости жилья вверх объяснялись тем, что продавцы не знали как вести себя в непонятной ситуации и банально боялись потерять деньги.
Даже после отмены карантина мэрией Москвы рынок продолжал пребывать в спячке. Об этом красноречиво свидетельствует увеличение средней рублевой стоимости жилплощади на мизерный 0,1%.
Но ко второму полугодию Москва и окрестности переживали “новые нулевые”. Самые востребованные сегменты жилья подорожали на 20%, в то время как элитная вторичка выросла на 10%. Произошел всплеск спроса на недорогие варианты жилья и это был новый исторический рекорд со времен 2014 года, когда ажиотаж разгорелся на фоне ухудшения отношений с Западом.
Помимо повышенного спроса, на динамику цен оказал влияние слабевший на тот момент рубль, а также доступные ипотечные программы. Как результат, средний “обывательский” ценовой сегмент переживал бум с подорожанием на 4,2%, пока жильё более элитного сектора похрамывало: дорогие квартиры подешевели на 0,9%.
Также свою роль сыграла сверхльготная ипотека, введенная в качестве экстренной меры: 6,5% годовых для московского жилья стоимостью до 12 миллионов рублей. (В других городах лимит стоимости ставился иной).
В 2021 году наступил очередной жилищный ренессанс. Девелоперы и продавцы наслаждались резвой динамикой цен в 20-30% и, по данным Ведомостей, квадратный метр в пределах старого города достиг отметки в 395 000 рублей.
Не в последнюю очередь подорожание было вызвано той самой программой льготной ипотеки. Поскольку предложение было временным и ставка со временем начинала расти, москвичи спешили воспользоваться своими законными 6,5-7%, вдыхая новую жизнь в рынок. Однако курс доллара тоже не стоял на месте и с января 2020 по январь 2021 вырос на 13 рублей: ₽61 против ₽74. А значит валютная стоимость жилья только сокращалась.
2022-2024: Непростое время
В начале 2022 московская недвижимость вернулась к историческому показателю 2006 года: 3,3 тысячи долларов за квадратный метр. Казалось бы, что нулевые были благословенным временем, когда рынок переживал повышенный спрос и остаётся только радоваться.
На самом деле, динамика выявила серьезную проблему: московский рынок стагнировал уже полтора десятилетия и цены в валютном эквиваленте фактически не менялись по мнению Олега Репченко руководящего аналитическим агентством IRN. Иными словами, валюта показывает более адекватную картину: если даже цена удвоится, но рубль при этом так же просядет в два раза, владелец недвижимости получает в результате 0 рублей прибавки к стоимости.
В феврале 2022 цена жилья подскочила на 5% или 281 000 тысячу рублей. В последний раз подобный скачок наблюдался в 2014 году. К примеру, стандартная московская однушка выросла в цене на 5.6% или до 11 миллионов рублей.
Среди прочего, это объясняется повышенной волатильностью рубля на фоне новых западных санкций, что вынудило девелоперов резко задрать цены. С другой стороны, самые бюджетные варианты жилплощади сильно сократились в количестве из-за повышенного спроса.
В 2023 году на рынке новостроек случился настоящий бум и стоимость одного квадрата выросла на рекордных 12% или около 326 тысячи рублей, как сообщает Метриум. Жильё категории “люкс” выросло вслед за бюджетным и один кв.м. достиг отметки в 1,8 миллион рублей. При этом на рынке стал всё чаще мелькать лот “микрожилья” площадью в 11 квадратных метров и стоимость 1,99 миллионов рублей.
Что интересно, застройщики к этому времени окончательно перестали экспериментировать с элитными проектами на периферии города. Также на жилфонд, вероятно, подействовала шринкляция, когда вслед за ростом цен сокращается объём продукта: по данным IRN, средняя площадь квартиры в первичке сократилась с 77 до 54 квадратов.
По всей видимости, в 2024 году рынок начал постепенно погружаться в стагнацию. Динамика цен остается микроскопической с подорожанием в 0,5%. При этом современные панельные дома и их советские аналоги просели по стоимости на 0,1% и 0,2% соответственно. Но одновременно наблюдается растущий спрос на вторичное жильё, во многом благодаря драконовской ставке по ипотеке: почти до 30%. (На вторичное жильё действует 10% ставка).
Сравнение с другими странами
Грузия
Динамика цен на жилье в Грузии с 2014 по 2024 год показывает трёхкратное увеличение в рублёвом эквиваленте: с 40 091 до 122 646 рублей соответственно (данные РосРиэлт).
Если же говорить о ценах в валюте, то в 2024 году, в зависимости от района идёт разброс от $982 до $1670, по данным тбилисского агентства PB Services. Десять лет назад этот же показатель составлял от $755 до $1165 за кв.м. Изменения не такие уж турбулентные, но стоимость недвижимого имущество все же существенно выросла.
При этом грузинская ипотека не в пример более щадящая в сравнении и с Москвой, и Россией в целом: на 20 лет предлагается ставка в 8-15%. Что немаловажно, россияне могут получить ипотеку в Грузии без подтверждения дохода. Правда в таком случае величина первоначального взноса может возрасти до 40%, поэтому подтверждение лучше предоставить.
Скорее всего цена на жилье и, в частности, на новостройки Грузии, продолжит рост. Во-первых, в стране осталось около 62 тысяч релокантов из России. Во-вторых, условия по ипотеке вкупе с мягким климатом выглядят привлекательными для россиян, особенно тех, кто проживают в южных регионах РФ.
В-третьих, отчёт финансово-инвестиционного агентства Galt & Taggart показал, что осенью 2024 количество сделок возросло на 12.8%. (Хотя сейчас и наблюдается некоторая просадка, вероятно вызванная политической нестабильностью внутри страны).
Таиланд
В период с 2014 по 2024 годы рынок недвижимости Таиланда демонстрировал стабильный рост, особенно в туристических регионах, таких как Пхукет и Паттайя. Пандемия в 2020-2021 годах временно замедлила этот рост, но с 2022 года рынок начал восстанавливаться.
Так, если в 2014 году стоимость квадратного метра в популярных районах, таких как Пхукет и Паттайя, составляла от $1 300 до $1 800, то к 2024 году цены выросли до $1 800-$3 000, в зависимости от класса объекта.
Пандемия в 2020-2021 годах на короткий срок заморозила рынок. Тогда спрос на квартиры временно снизился, а цены просели в среднем на 10%, но уже с 2022 года рынок начал уверенно восстанавливаться благодаря возобновлению туристических потоков. Иностранцы в Таиланде имеют право владеть квартирами в кондоминиумах (при условии, что доля иностранного владения в здании не превышает 49%).
Что касается ипотеки, то иностранцам она доступна, но с рядом ограничений. Во-первых, ставки варьируются от 6% до 10%, что ощутимо выше, чем для местных жителей (3-6%). Во-вторых, банки требуют подтверждения дохода, трудовой визы и права на долгосрочное пребывание в стране. Всё это делает процесс получения ипотеки довольно сложным.
И прямо сейчас мы наблюдаем позитивную динамику стоимости недвижимости в Таиланде благодаря круглогодичному туристическому потоку и высокой доходности аренды.
Индонезия
Индонезия, особенно остров Бали, привлекает всё больше внимания со стороны иностранных инвесторов. В 2024 году Индонезия вошла в топ-10 стран по числу заявок на покупку недвижимости от россиян, заняв восьмую строчку рейтинга популярности.
Местный рынок недвижимости растет в течении последних 10 лет. Например, стоимость квадратного метра на Бали в 2014 году составляла от $900 до $1 500, а к 2024 году этот показатель увеличился до $1 200-$2 500. Также продолжают расти цены на новостройки, это особенно заметно по динамике стоимости острова Бали. В первом квартале 2024 года они увеличились на 1,89% в годовом исчислении, что выше показателей последнего квартала 2023 года.
Ипотечное кредитование для иностранцев в Индонезии сопряжено с определёнными трудностями. Ипотечные ставки для иностранцев колеблются от 8% до 10%, что также выше, чем для местных жителей (5-7%). При этом банки требуют подтверждения дохода и устойчивого статуса пребывания в стране.
Где же взять жильё?
Рынок недвижимости в России 2024 года стагнирует. Стоимость квадратного метра падает: современные панельные дома потеряли в цене около 0,1%, а советская «вторичка» просела на 0,2%. Это связано с низкой покупательной способностью населения и рекордными ипотечными ставками, на фоне чего даже бюджетное жильё теряет свою доходность. Льготные программы поддерживают только отдельные категории заёмщиков, но не спасают общий рынок от снижения цен.
В Таиланде ситуация противоположная: даже на фоне пандемии цены на недвижимость остаются высокими. Высокий интерес со стороны иностранных инвесторов, особенно из России и Китая, поддерживает динамику. За последние годы спрос на квартиры в туристических регионах вырос на 15-20%, и этот тренд сохранится благодаря стабильной популярности Таиланда как международного курорта.
Индонезия, с её быстро растущим внутренним рынком, представляет интерес для долгосрочных вложений. Экономика страны стабильно растёт, а урбанизация продолжает стимулировать спрос на жильё. Бали остаётся в центре внимания иностранных покупателей: рост цен на недвижимость на острове за последние пять лет составил 25%. В перспективе на 2025 год ожидается увеличение числа сделок с долгосрочной арендой и развитие инфраструктурных проектов, которые ещё больше повысят привлекательность региона.
На фоне этих тенденций, российский рынок теряет привлекательность для инвесторов, ищущих стабильный доход от туризма. Наилучшим выбором продолжает быть Недвижимость в Грузии и Таиланде, а для долгосрочного роста капитала Индонезия, в то время как Россия с высокой ипотечной нагрузкой и слабой покупательской способностью остаётся на периферии интересов.
