Виды инвестиций в недвижимость: их плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость является одним из менее рисковых вариантов сохранить капитал, защитить его от инфляции и получать постоянный доход. Существует несколько основных видов таких инвестиций: купить и сдавать, купить и продать и доверительное управление.

Что такое «инвестиции» и какие бывают виды инвестирования?

Прежде чем рассматривать виды инвестиций, разберемся с определением термина «инвестиции».

Данное понятие может быть определено как: долгосрочные вложения капитала с целью его сохранения или получения прибыли.

Виды инвестирования можно классифицировать по различным признакам, в том числе по формам инвестирования, срокам, степени риска.

Если рассматривать инвестиции с точки зрения их формы, они делятся на:

• реальные (вложения в недвижимость, готовый бизнес и т.д.);
• финансовые (вложения в ценные бумаги и производные финансовые инструменты);
• венчурные (финансирование стартапов);
• портфельные (формирование портфеля активов из разных ценных бумаг) и т.д.

В современных условиях финансовой и политической нестабильности, интерес вызывает такое направления реального инвестирования, как инвестиции в недвижимость. Популярность это вида инвестиций обусловлена востребованностью объектов жилой и коммерческой недвижимости и их способностью приносить доход. 

Цели, преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Рассматриваемый вид инвестирования может иметь различные цели, в том числе постоянный доход, увеличение стоимости капитала, защита от инфляции, получение налоговых льгот.

Рассмотрим плюсы данного направления инвестиций в контексте достижения вышеперечисленных целей.

Помимо рассмотренных в таблице преимуществ, в качестве плюсов следует отметить:

1. Этот вид инвестиций может быть частью разнообразного инвестиционного портфеля, что помогает снизить риски и увеличить потенциальную прибыль.
2. Владение недвижимостью дает инвестору больший контроль над своими инвестициями в сравнении с другими формами инвестиций, такими как акции или облигации.
3. Недвижимость относится к основной потребности людей, поэтому спрос на недвижимость обычно остается высоким независимо от экономической ситуации, что делает инвестиции в недвижимость стабильными и надежными.

В качестве основных минусов этого варианта инвестирования можно выделить:

1. Высокую стоимость первоначальных инвестиций;
2. Долгую окупаемость;
3. Дополнительные расходы (затраты на ремонт, оплата коммунальных услуг и др.)

Основные объекты инвестирования 

Новостройки и вторичное жилье

Вложения в жилую недвижимость является одним из самых популярных видов инвестирования. Данное вариант подходит под любые инвестиционные цели, так позволяет сохранить капитал, защитить его от инфляции и получать пассивный доход (в случае сдачи в аренду).

Инвестирование в новостройки и вторичное жилье подходит даже начинающим инвесторам, которые только хотят войти на данный рынок, так как риски здесь минимальные.

Коммерческая недвижимость

Данный вид объектов (в том числе офисная недвижимость), как правило, приобретают для сдачи в аренду компании или физическому лицу. Эта форма инвестирования требует знаний рынка, чтобы выбрать подходящее помещение и минимизировать риски.

Загородная недвижимость

Загородные дома, как вариант инвестирования, больше подходит крупным городам и мегаполисам. В большинстве случаев такие объекты сдаются в аренду. Спросом обычно пользуются благоустроенные для отдыха дома в живописных местах, где есть набережная, в которых, например, компания может хорошо провести время на праздничные дни или выходные. 

Стратегии и формы инвестирования в недвижимость 

Существует несколько основных форм и стратегий выгодного инвестирования. Рассмотрим основные из них, из которых можно выбирать варианты приумножения своего инвестиционного капитала. Довольно выгодными считаются нижеперечисленные стратегии:

Купить и сдавать

Суть стратегии

Купить объект недвижимости (это может быть новостройка, вторичное жилье, коммерческая или загородная недвижимость) и сдавать его в аренду.

Насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

Однако здесь все не так просто… Выгодность данной стратегии зависит от многих факторов, в том числе: насколько правильно выбран объект инвестирования, его расположение, окружающая инфраструктура, как осуществляется текущее управление, приобретался объект за счет собственных средств или деньги выделил банк (ипотека) и многое другое.

Если инвестиционный объект находится в популярном районе или имеет хороший спрос на рынке аренды, то вероятность быстрой и стабильной сдачи выше, что делает сдачу инвестиционного объекта в аренду выгодной.

Также влияет выбранный вариант аренды: долгосрочная аренда или посуточная сдача жилья. Как правило, второй вариант имеет более высокую доходность, однако он более рискованный и требует больших затрат по текущему управлению арендой и самим объектом. 

Если удалось заключить долгосрочный арендный контракт с надежным арендатором, это обеспечивает стабильный и регулярный доход от аренды при минимальных затратах времени и денег на текущее управление.

Расчет доходности

При расчете доходности по данной стратегии следует учесть, что выгоднее сдавать жилье или коммерческое помещение в аренду, если рыночная стоимость аренды выше затрат на содержание и обслуживание недвижимости.

Выгодность сдачи в аренду может быть определена путем расчета инвестиционной доходности. Если доход от аренды превышает величину (процентов годовых) по банковскому вкладу или другим инвестициям, то сдача в аренду может быть выгодной.

Достоинства и недостатки стратегии «купить и сдавать»

Купить и продать

Суть стратегии

Этот тип стратегии предполагает, что объект недвижимости покупается дешевле, а продаётся дороже. Такие варианты для перепродажи обычно покупаются либо на стадии стойки или на торгах по банкротству. 

Выбор правильного объекта

Объектом здесь может выступать квартира, апартаменты, коммерческая или загородная недвижимость. При выборе объекта необходимо обратить внимание не только на характеристики самого объекта, но и на окружающую инфраструктуру.

Чтобы потом заработать, необходимо правильно оценить своих будущих потенциальных покупателей: кто они, какие цели будут преследовать покупая объект и т.д. В зависимости от этого нужно обратить внимание есть ли рядом в шаговой доступности детские садики, школы, магазины, фитнес-центры и т.д. Также на стоимость объекта недвижимости будут влиять транспортная развязка, качество дорог и другие факторы.

Выбор правильного момента для продажи

Ошибочно считать, что в случае покупки квартиры на стадии строительства, продавать ее нужно сразу же как дом сдан. Квартира бесспорно поднимется в цене, однако, будет высокая конкуренция. Скорее всего в момент сдачи дома, начнут продаваться объекты и от других инвесторов. Также, в момент сдачи дома, застройщик будет продолжать продавать квартиры.

Чтобы быть конкурентоспособным можно:

1. Выждать время продажи, когда конкуренция спадет (минус — деньги остаются замороженными в объекте на это время);
2. Сделать ремонт квартиры (минус – вложение средств в ремонт);
3. Снизить цену (минус – потеря части потенциальной выгоды).

Надежность стратегии основана на ликвидности объекта

Следует отметить, что данная стратегия и эффективность ее реализации полностью завязаны на ликвидности покупаемого объекта. Т.е. при выборе обязательно нужно отталкиваться от этого условия (например, однокомнатные квартиры в новостройках будут продаваться лучше, чем трехкомнатная квартира в хрущевке). Поэтому на поиск подходящего объекта покупки следует потратить силы и время, чтобы обеспечить прирост капитала.

Достоинства и недостатки стратегии

Доверительное управление

Суть стратегии

Подобрать квартиры, апартаменты, загородную или коммерческую недвижимость, которые можно сдать посуточно или в долгосрочную аренду. Это может быть ваш или чужой объект, который по договору берется в субаренду у собственника и сдается дороже. Разница между ценой съема и ценой сдачи (которая должна быть меньше) будет является доходом в данной стратегии.

Достоинства и недостатки стратегии

Какие расходы и риски несет инвестор при инвестициях в недвижимость?

Основным расходом при рассматриваемом виде инвестирования является покупка и капитальный или косметический ремонт инвестиционного объекта для повышения его стоимости, которая измеряется в млн. рублей.

Также в качестве текущих расходов выступают расходы по управлению недвижимостью, включая расходы на сдачу в аренду, уход и обслуживание объекта, а также выполнение текущих ремонтных работ.

Риски инвестора могут включать:

В целом, инвестиции в недвижимость могут представлять значительные риски, требовать значительных финансовых затрат и потребовать управления сложными факторами для достижения успеха.

Расчет доходности инвестиций в недвижимость

Для расчета доходности при инвестициях в недвижимость необходимо учитывать следующие показатели:

• Арендная ставка (годовая прибыль от аренды): доходность вклада в недвижимость подразумевает получение прибыли от аренды. Арендная ставка выражается в процентах от стоимости недвижимости и может быть рассчитана как годовая арендная плата, деленная на стоимость недвижимости.
• Капитализация: расчет доходности также может быть выполнен на основе капитализации будущих денежных потоков, то есть оценки текущей стоимости всех ожидаемых будущих денежных потоков, включая арендные платежи, продажу недвижимости и другие доходы.
• Учет расходов: при расчете доходности инвестиций в недвижимость необходимо учесть ежегодные операционные расходы, такие как налог на недвижимость, страхование, обслуживание, управление и ремонт, другие статьи затрат и вычесть их из арендной платы, чтобы получить чистую прибыль.
• Рост стоимости недвижимости учитываться при расчете доходности. Это особенно важно при покупке недвижимости с целью ее последующей продажи с прибылью.

Для более точного расчета доходности при инвестициях в недвижимость рекомендуется обратиться к профессионалам в области недвижимости, которые имеют опыт в данной сфере и смогут принять во внимание все факторы и провести достоверный анализ.

Текущая ситуация на рынке недвижимости и инвестиционном рынке жилья

Сегодня в РФ, на 2023 год ситуация на рынке недвижимости и инвестиционном рынке жилья остается достаточно сложной и изменчивой. 

С одной стороны, снижение деятельности бизнеса, растущая безработица и неопределенность будущего привели к тому, что спрос на жилье значительно снизился. Анализ текущей ситуации показывает, что многие люди отложили покупки недвижимости на неопределенное время, в то время как другие стали активно искать возможности для покупки и продажи с целью получить выгодные сделки.

С другой стороны, снижение спроса привело к снижению цен на недвижимость, что создало возможности для инвесторов. Многие из них видят в текущей ситуации возможность приобрести недвижимость по более низким ценам и получить выгоду в будущем, когда рынок восстановится.

Также в ряде стран, включая Россию, были введены различные государственные программы поддержки рынка недвижимости, которые предоставляют льготы в виде субсидий для ипотечных кредитов, снижения налогов и прочее. Это может стимулировать спрос и поддержать рынок недвижимости в период кризиса.

Однако важно отметить, что текущая ситуация на рынке недвижимости и инвестиционном рынке жилья имеет высокую степень неопределенности и горизонты достаточно размыты. Перспективы восстановления экономики после происходящих экономических и политических катаклизмов и влияние таких факторов, как безработица, уровень и темпы инфляции и других экономических факторов, будут иметь важное значение для развития рынка недвижимости в будущем.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году

Ожидаемые тенденции на рынке недвижимости в 2024 году

С учетом текущих тенденций и экономической ситуации в России, можно предположить несколько возможных направлений развития рынка недвижимости к 2024 году:

1. Пока наблюдается устойчивый рост цен на жилую недвижимость: Информация по прогнозам ведущих компаний показывает, что цены на жилье будут продолжать расти в следующие годы. Это может быть связано с демографическими изменениями, ростом населения и спроса, а также с ограниченным предложением жилья в некоторых регионах.

2. Развитие технологий в строительстве: Технологии в строительной отрасли постоянно совершенствуются, и к 2024 году мы можем ожидать появления новых инноваций и методов строительства, таких как 3D-печать зданий, использование экологичных материалов и т.д. Это может привести к более эффективному использованию ресурсов и сокращению времени строительства.

3. Развитие рынка аренды: С учетом высоких цен на жилье, рынок аренды может продолжить свое развитие и рост. Будет возрастать спрос на арендное жилье, и это может привести к увеличению предложения арендных объектов и увеличению конкуренции между арендодателями.

4. Популярность «умного» жилья: С развитием интернета вещей (IoT) и «умного» домашнего оборудования, ожидается, что спрос на «умные» дома и квартиры будет расти. Поскольку, покупатели будут все больше покупать жилье именно с технологическими решениями, которые позволяют контролировать и автоматизировать различные системы в доме, несмотря на то, что цена на них выше.

5. Рост популярности недвижимости на отдаленных территориях: С развитием удаленного работы и продолжающейся цифровизацией, можно предположить, что спрос на недвижимость в отдаленных, менее густонаселенных регионах может сильно расти. Люди становятся все более гибкими в выборе места жительства, и это может привести к повышенному интересу к недвижимости на природе, в курортных районах и т.д.

Конечно, это всего лишь предположения, и реальные тенденции будущего могут измениться в зависимости от различных факторов.

Анализ рисков и возможностей для инвесторов в 2024 году

2024 год может предоставить инвесторам в недвижимость как риски, так и возможности. Рассмотрим некоторые из них:

Риски:

1. Экономические факторы: В будущем экономическая ситуация может быть подвержена нестабильности. Это может означать, что спрос на недвижимость может снизиться, что может повлечь за собой падение цен на рынке.

2. Геополитические риски: Наступление 2024 года может сопровождаться геополитическими конфликтами, изменениями в законодательстве и политике, что может повлиять на рынок недвижимости.

3. Изменение регулятивного окружения: В будущем могут быть введены новые правила и регулирования в отношении инвестиций в недвижимость. Это может повлиять на возможности инвесторов и ограничить потенциальные доходы.

 Возможности:

1. Рост спроса на жилье: В зависимости от региональных и локальных факторов, спрос на жилье в 2024 году может расти. Это может создать возможности для инвесторов для получения прибыли от аренды или продажи недвижимости.

2. Развитие новых рынков: В будущем могут возникнуть новые рынки и возможности для инвестиций, такие как развитие туризма или восстановление определенных районов. Это может предоставить инвесторам новые возможности для получения дохода.

3. Технологический прогресс: С каждым годом технологии и сервисы продолжают развиваться, и это может предоставить новые возможности для инвестиций в недвижимость. Например, ресурсосберегающие технологии, умный дом и другие инновации могут повысить привлекательность недвижимости и улучшить потенциальную прибыль.

Как и при любых инвестициях, потенциальные инвесторы 2024 года должны провести более детальный анализ рисков и возможностей с учетом своего собственного финансового положения, целей и ресурсов. Важно заметить, что прогнозирование рынков недвижимости сложно, и инвестиции всегда связаны с определенными рисками.

Покупка жилья в Грузии – перспективный вариант инвестиций в недвижимость

Рентабельность инвестиций в недвижимость в Грузии может быть высокой. За последние годы рынок недвижимости в стране быстро развивается, привлекая как местных, так и иностранных инвесторов. Несколько факторов делают инвестиции в недвижимость в Грузии привлекательными: 

1. Растущий туризм: Грузия привлекает все больше туристов, что способствует росту спроса на аренду краткосрочного срока.

2. Низкие цены: по сравнению с ценами с Москве, с некоторыми другими странами, стоимость недвижимости в Грузии относительно низкая. Поэтому некоторые инвесторы рассматривают Грузию как вариант инвестиций в недвижимость за рубежом.

3. Быстрый рост стоимости недвижимости: в последние годы наблюдался значительный рост стоимости недвижимости в таких городах, как Тбилиси и Батуми.

4. Льготные условия для инвесторов: правительство Грузии предлагает различные льготы и налоговые скидки для иностранных инвесторов в недвижимость.

Однако, как и везде, инвестирование в недвижимое имущество сопряжено с рисками, такими как изменение рыночных условий, конкуренция, юридические и финансовые проблемы. Поэтому перед принятием решения о любой инвестиции следует тщательно изучить рынок и получить профессиональную консультацию.

Опасайтесь мошенничества

В связи с тем, что при рассмотренном виде инвестирования в сделках учувствуют крупные денежные суммы, данная сфера является очень привлекательной для различного рода мошенников. 

Существует несколько видов мошенничества в данной области покупки, включая:

1. Мошенничество с подделкой документов.

Мошенники могут создавать поддельные документы, такие как свидетельства о праве собственности или договоры купли-продажи, чтобы продать недвижимость, которая не принадлежит им.

2. Мошенничество с двойной продажей.

Мошенники могут продавать одну и ту же квартиру или другой объект нескольким покупателям. Они могут получать задатки от каждого покупателя и исчезать, не предоставляя настоящий объект сделки.

3. Мошенничество через агентство недвижимости.

Агенты иногда могут быть вовлечены в мошенничество, предлагая свои услуги по продаже объекта, который не существует, или не числится в их портфолио.

4. Мошенничество с фиктивным финансированием.

 Мошенники могут предлагать финансирование для покупки квартиры или другого объекта, но требовать высокие задатки или предоплаты, прежде чем предоставить деньги. Затем, они могут исчезнуть со всей суммой, не предоставив финансирование.

5. Идентификационное мошенничество: Мошенники могут получить доступ к личным данным покупателя и использовать их для подделки под них при совершении сделки. 

6. Мошенничество с недопустимыми расходами: Мошенники могут добавлять высокие или надуманные сборы и расходы к стоимости объекта купли/продажи без ведома покупателя.

Всегда рекомендуется быть осторожным при покупке недвижимости, работать только с доверенными агентами, юристами или агентствами и выполнять полную проверку документов и репутации продавца перед совершением сделки.