Коротко: с января по август 2026 года в Батуми продали 10 883 квартиры, на 3,6% больше, чем за тот же период прошлого года. Квадратный метр в новостройках с ремонтом подорожал до $1 986, это плюс 11,2% за год. При этом суточная аренда почти не дорожает, поэтому средняя доходность снизилась до 7,1%. Ниже главные цифры свежего обзора Galt & Taggart и наш взгляд на то, как их использовать при выборе квартиры.
Что за исследование
Galt & Taggart входит в одну финансовую группу с Банком Грузии и несколько раз в год выпускает обзоры рынка жилья Батуми и Тбилиси. Обзор Батуми за восемь месяцев 2026 года вышел 5 ноября 2026 года: Batumi Residential Real Estate, 8M26 Overview. В расчёт входят сам Батуми, Махинджаури и район Гонио-Квариати.
Исследователи опираются на два источника. Первый: сделки, зарегистрированные в Публичном реестре. Второй: собственный опрос застройщиков, которые строят больше 40 жилых проектов в городе, это примерно 40% всего рынка новостроек. Опрос нужен потому, что покупки у застройщика регистрируются с опозданием, и реестр показывает их позже, чем они происходят.
Продажи: вторичка растёт, у застройщиков спрос сильнее, чем видно в реестре
- Всего за 8 месяцев: 10 883 квартиры, плюс 3,6% к январю-августу 2025 года. Годом раньше было 10 509, два года назад 9 494.
- Вторичный рынок: 5 459 сделок, плюс 11,8%. Эти данные отражают рынок почти в реальном времени.
- Новостройки по данным реестра: 5 424 сделки, минус 3,6%. Цифра занижена из-за поздней регистрации.
- Новостройки по опросу застройщиков: продажи выросли на 30% к прошлому году.
- Объём рынка: около $867 млн за 8 месяцев против $761 млн годом раньше, то есть почти на 14% больше.
Рост продаж Galt & Taggart связывает с запуском новых крупных проектов, с интересом и местных, и иностранных покупателей и с более активным маркетингом застройщиков. Больше всего сделок пришлось на район Нового бульвара: 4 417 квартир за 8 месяцев на первичном и вторичном рынках вместе. О том, чем отличаются районы города, мы писали в материале про районы Батуми.
Цены: новостройки дорожают быстрее вторички
Данные за август 2026 года:
- новостройки с ремонтом (под ключ): $1 986 за м², плюс 11,2% за год. В августе 2024 года было $1 660, в августе 2025 года $1 786;
- вторичка в новых домах (здания с разрешением на строительство после 2013 года): $1 614 за м², плюс 7,0% за год.
Разница между первичным и вторичным рынком выросла примерно до $370 за квадратный метр. Для покупателя это значит простую вещь: готовая квартира в доме последних лет часто стоит заметно дешевле квартиры той же площади у застройщика. Зато у застройщика есть рассрочка без процентов и выбор планировки.
Аренда: ставка стоит на месте, доходность снижается
Galt & Taggart смотрит на посуточную аренду квартир до двух спален по данным AirDNA. Средняя ставка за сутки почти не меняется: $38,1 в 2024 году, $38,2 в 2025 году и $38,4 в 2026 году. Цены на покупку при этом растут, поэтому валовая доходность аренды снизилась до 7,1% против 7,7% в 2025 году.
Даже после снижения Батуми остаётся среди лидеров по доходности среди курортных городов в сравнении исследователей. Выше только Дубай с 7,7%. Дальше идут Порту (6,9%), Лимасол (6,2%), Анталья (5,8%), Варна (4,6%), Будва (4,3%) и Дубровник (3,6%).
Важно помнить, что это валовая доходность: она считается до расходов на управление, коммунальные платежи, уборку и налоги. Чистый доход владельца ниже. Почему аренда в Грузии в целом даёт больше, чем во многих странах, мы разбирали в отдельной статье.
Как исследователи видят ближайшее будущее
Вывод Galt & Taggart осторожный. Сохранить нынешний темп роста цен на первичном рынке может быть непросто по трём причинам: разрыв с вторичкой растёт, в городе строится много проектов, а доходность аренды постепенно снижается. Это оценка аналитиков, а не обещание: цены могут вести себя по-разному в разных районах и проектах.
Что это значит, если вы выбираете квартиру в Батуми
- Считайте доходность от своей цены покупки. Ставка аренды почти одинакова у соседних домов, поэтому чем дороже квадратный метр, тем ниже доходность.
- Сравнивайте новостройку и вторичку в одном районе. Разница в $300-400 за метр бывает оправдана рассрочкой и стадией стройки, но её стоит видеть до решения.
- Смотрите на реальную загрузку и управление. Доход от посуточной аренды зависит от сезона, управляющей компании и расположения у моря больше, чем от средних цифр по городу.
- Учитывайте срок сдачи. Если до ключей два-три года, рассрочка снижает нагрузку, но доход начнётся только после сдачи дома.
Цены, планировки и условия рассрочки по проектам города собраны в нашем каталоге. Менеджер поможет сравнить варианты под ваш бюджет и цель: жить, сдавать или и то, и другое.
Источник: Galt & Taggart, Batumi Residential Real Estate, 8M26 Overview, 5 ноября 2026 года. Данные о сделках: Публичный реестр Грузии (NAPR), об аренде: AirDNA.
