Коротко: в сентябре 2026 года в Тбилиси продали 4 330 квартир, на 8% больше, чем годом раньше. За девять месяцев зарегистрировано 35 033 сделки на $3,2 млрд, это плюс 26,3%. Квадратный метр в новостройках в белом каркасе стоит в среднем $1 434. Аренда к началу учебного года подорожала до $11,3 за м² в месяц, и доходность выросла до 9,4%. Ниже главные цифры свежего обзора Galt & Taggart и то, на что стоит смотреть покупателю.
Что за исследование
Galt & Taggart входит в одну финансовую группу с Банком Грузии и каждый месяц выпускает обзор рынка жилья Тбилиси. Обзор за сентябрь 2026 года вышел 3 ноября 2026 года: Tbilisi Residential Real Estate, September 2026. Данные о сделках взяты из Публичного реестра, а реальный спрос на новостройки исследователи проверяют опросом застройщиков: в октябре 2026 года в нём участвовали компании с более чем 100 проектами, это около половины рынка новостроек города.
Это вторая свежая публикация о ценах в столице за осень. Месяцем раньше Geostat опубликовал индекс цен за III квартал, мы разбирали его в статье о ценах в Тбилиси. Методики разные, поэтому цифры не стоит складывать или сравнивать напрямую.
Продажи: спрос держится после летнего затишья
- Всего в сентябре: 4 330 квартир, плюс 8,0% к сентябрю 2025 года.
- Вторичный рынок: 2 163 сделки, плюс 2,1% за год. За девять месяцев плюс 14,0%.
- Новостройки по данным реестра: 2 167 сделок, плюс 14,5%. За девять месяцев плюс 19,9%.
- Новостройки по опросу застройщиков: в сентябре минус 26,6% к очень сильному сентябрю 2025 года, но за девять месяцев плюс 20,6%.
- За девять месяцев: 35 033 сделки, объём рынка $3,2 млрд, плюс 26,3% к тому же периоду прошлого года.
В августе продажи традиционно проседают из-за сезона, в сентябре рынок вернулся к обычному темпу. Падение в опросе застройщиков исследователи объясняют высокой базой прошлого года, а не слабым спросом.
Новые стройки: разрешений выдают меньше
В сентябре 2026 года в Тбилиси выдали разрешения на 117 252 м² жилья в 19 проектах. Это на 39,6% меньше, чем годом раньше. За девять месяцев площадь по выданным разрешениям снизилась на 7,6%.
Разрешения показывают, сколько жилья выйдет на рынок через несколько лет. Если снижение продолжится, новых проектов на старте продаж станет меньше. Это наблюдение по текущим данным, а не прогноз цен.
Цены: новостройки чуть дороже, вторичка взяла паузу
- новостройки в белом каркасе: $1 434 за м², плюс 0,2% за месяц и плюс 6,7% за год;
- вторичка в новых домах (здания с разрешением после 2013 года): $1 387 за м², минус 0,9% за месяц после двух месяцев заметного роста, плюс 5,9% за год.
Белый каркас означает квартиру без чистовой отделки: стены выровнены, коммуникации подведены, а ремонт покупатель делает сам. Поэтому к цене метра стоит сразу прибавить ремонт, если вы планируете жить или сдавать без долгой паузы.
Аренда: сезонный рост и доходность 9,4%
Средняя ставка аренды квартиры 50-60 м² в новом доме выросла в сентябре на 8,6% за месяц, до $11,3 за квадратный метр. Для квартиры 55 м² это около $620 в месяц. Причина сезонная: в сентябре начинается учебный год, и спрос на долгосрочную аренду временно растёт. Вместе с ценой выросла и доходность аренды: по расчёту Galt & Taggart она достигла 9,4%.
Две оговорки. Во-первых, это валовая доходность до расходов на управление, ремонт, простой между жильцами и налоги. Во-вторых, сентябрь сезонно сильный месяц, и в другие месяцы ставка может быть ниже. Разницу между долгосрочной арендой в Тбилиси и посуточной у моря мы разбирали в сравнении Тбилиси или Батуми.
Что это значит, если вы выбираете квартиру в Тбилиси
- Спрос подтверждён сделками, а не только объявлениями. Рост продаж и объёма рынка за девять месяцев виден по данным реестра.
- Считайте полную цену. Новостройки чаще продаются в белом каркасе, к цене метра нужно добавить отделку и мебель.
- Для аренды важен район. Студентов и работающих арендаторов больше рядом с университетами, метро и деловыми районами. О районах города есть наш отдельный разбор.
- Сравнивайте новостройку и вторичку. Сейчас разница между ними около $50 за метр, поэтому решают срок сдачи, рассрочка и качество дома.
Проекты Тбилиси с ценами, планировками и условиями рассрочки собраны в нашем каталоге. Менеджер поможет подобрать вариант под бюджет и цель.
Источник: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, September 2026, 3 ноября 2026 года. Данные о сделках: Публичный реестр Грузии (NAPR).
