Коротко: по данным Geostat, индекс цен на новое жильё в Тбилиси в III квартале 2026 года вырос на 1,5% к предыдущему кварталу и на 5,9% к III кварталу 2025 года. Медиана цены квадратного метра квартир в новостройках по районам колеблется от 3 657 лари в Самгори до 7 004 лари в Мтацминда. Ниже разбираем, что именно измеряет статистика, как выглядят районы и как эти цифры соотносятся с ценами нашего каталога.
Что показал индекс цен Geostat за III квартал 2026
Национальное статистическое управление Грузии опубликовало индекс цен на жилую недвижимость (RPPI) 23 октября 2026 года. Полный текст доступен на сайте ведомства: Residential Property Price Index, III quarter of 2026. Индекс считается только по новому жилью в Тбилиси: и по квартирам в многоквартирных домах, и по отдельным домам.
Ключевые цифры за III квартал 2026 года:
- общий индекс: плюс 1,5% к II кварталу, плюс 5,9% к III кварталу 2025 года, плюс 66,2% к среднему уровню 2020 года;
- квартиры: плюс 1,2% за квартал и плюс 5,6% за год, к уровню 2020 года плюс 63,1%;
- отдельные дома: плюс 2,7% за квартал и плюс 7,0% за год, к уровню 2020 года плюс 72,7%.
Для сравнения, во II квартале 2026 года Geostat фиксировал плюс 0,9% к предыдущему кварталу и плюс 4,9% за год при уровне плюс 63,8% к 2020 году. Это прошлая статистика: она описывает, как менялись цены, и не говорит, как они будут меняться дальше.
Как читать эти цифры
Есть три важные оговорки, которые следуют из методологии Geostat.
- Это цены предложения. Данные собираются автоматически с сайтов объявлений (Geostat называет источники Myhome и ss.ge). Цена сделки после торга или по рассрочке может отличаться.
- Индекс считается в лари. Для покупателя, который платит в долларах или рублях, итог зависит ещё и от курса. Рост в лари не равен росту в долларах.
- Индекс описывает «типичную» квартиру. Geostat использует гедонистический метод: учитывает характеристики жилья, чтобы сравнивать сопоставимые объекты. Он не показывает цену конкретного проекта.
Медиана цены квадратного метра по районам Тбилиси
Geostat публикует медиану цены метра в новостройках по районам отдельно для квартир и для отдельных домов. Значения за III квартал 2026 года, лари за м²:
| Район | Квартиры, лари за м² | Отдельные дома, лари за м² |
|---|---|---|
| Мтацминда | 7 004 | 4 430 |
| Ваке | 6 046 | 4 517 |
| Крцаниси | 4 635 | 2 961 |
| Сабуртало | 4 444 | 3 543 |
| Дидубе | 4 168 | 3 448 |
| Чугурети | 4 121 | 3 637 |
| Исани | 4 032 | 3 213 |
| Надзаладеви | 3 932 | 2 798 |
| Глдани | 3 830 | 2 993 |
| Самгори | 3 657 | 2 839 |
Порядок районов совпадает с графиками в релизе Geostat, а точные значения мы сверили с публикацией Georgia Today, которая пересказывает тот же релиз. Если цифра нужна для документа, берите её из PDF ведомства.
Что видно из таблицы
Разрыв между самым дорогим и самым доступным районом по квартирам почти двукратный: 7 004 против 3 657 лари. Два района, Мтацминда и Ваке, заметно выше остальных. Дальше идёт плотная группа от 3 657 до 4 635 лари: Крцаниси, Сабуртало, Дидубе, Чугурети, Исани, Надзаладеви, Глдани и Самгори.
В сегменте отдельных домов лидирует Ваке, а не Мтацминда, и разброс между районами меньше. Но отдельные дома в центре ищут нечасто, поэтому большинству иностранных покупателей важнее строка про квартиры. О характере районов мы писали в обзоре «Районы Тбилиси, или где лучше купить жильё».
Каркасы: зелёный, белый и чёрный
В релизе Geostat есть отдельный график динамики цены метра в новых квартирах по состоянию отделки: зелёный, белый и чёрный каркас. Для покупателя это одна из главных причин разницы цен внутри одного района.
- Чёрный каркас: коробка дома без внутренней отделки. Самый низкий порог входа, но весь ремонт на вас.
- Белый каркас: стены оштукатурены, есть стяжка, окна и входная дверь, разведены основные коммуникации. Остаются чистовые работы и сантехника.
- Зелёный каркас: следующая ступень к готовой квартире, обычно с более полным набором работ, чем белый. Состав работ у застройщиков различается, поэтому смотрите спецификацию конкретного проекта.
Значения по каркасам мы здесь не приводим: в текстовой части PDF их нет, а собственные оценки подставлять не будем. Квартальный график с 2024 года можно посмотреть в самом релизе Geostat. Подробнее про виды отделки читайте в материале «Виды отделки квартир». В нашем каталоге у каждого проекта указана отделка, а фильтр позволяет выбрать белый или зелёный каркас, «под ключ» или с мебелью.
Что показывает наш каталог по Тбилиси
На 26 октября 2026 года в каталоге Sea Inside по Тбилиси 62 проекта, цена метра у них начинается от 900 $. Цены и наличие подтверждает менеджер, поэтому ниже примеры, а не оферта. Каталог считает в долларах, а Geostat в лари, поэтому напрямую сравнивать цифры двух таблиц неверно. Можно сравнивать порядок и разброс.
| Проект | Район в каталоге | Цена за м² | Срок сдачи |
|---|---|---|---|
| Kings Garden | Старый Тбилиси и Крцаниси | 5 900 $ | III кв. 2027 |
| Alliance Highline | Ваке | 5 700 $ | строится |
| Cinema City by NEXT | Дидубе и Дигоми | 4 800 $ | III кв. 2029 |
| Костава 49 | Мтацминда | 4 200 $ | I кв. 2028 |
| Bare | Исани и Авлабари | 4 100 $ | IV кв. 2027 |
| VR Vake Sky Tower | Ваке | 3 100 $ | IV кв. 2031 |
| Biography Sakeni | Сабуртало | 2 700 $ | строится |
| Gardani | Глдани | 1 500 $ | IV кв. 2029 |
| Monolith New Depo | Дидубе и Дигоми | 1 200 $ | I кв. 2029 |
| Archi Isani 2 | Самгори | 900 $ | строится |
Из таблицы видно три вещи.
- Внутри одного района разброс большой. В Ваке в каталоге есть проекты и за 5 700 $, и за 3 100 $ за метр, и заметно дешевле. Класс проекта, этаж, вид и срок сдачи влияют не меньше, чем адрес.
- Срок сдачи влияет на цену. У большинства проектов каталога есть рассрочка от застройщика, условия нужно уточнять по каждому проекту.
- Средняя цена по городу мало говорит о вашем бюджете. Квартиры от 40 000 до 60 000 $ в каталоге есть, но это небольшие студии и проекты в более далёких районах.
Отдельная строка каталога: Trump Tower Tbilisi, цена по запросу, сдача заявлена на II квартал 2029 года. О новостройках города читайте в обзоре «Новостройки в Тбилиси: что и где строят».
Как использовать эти данные при выборе квартиры
- Определите бюджет в той валюте, в которой платите. Изменение индекса в лари и ваша цена в долларах или рублях зависят от курса.
- Сравнивайте с медианой района, а не со средней по городу. Таблица выше помогает понять, насколько цена конкретного проекта отличается от медианы района.
- Сравнивайте сопоставимое. Один район, одинаковая отделка, близкий срок сдачи.
- Попросите у застройщика график платежей и спецификацию отделки. Разница между белым и зелёным каркасом может заметно отражаться на итоговой стоимости.
- Проверьте порог для вида на жительство. Покупка жилья рыночной стоимостью более 150 000 $ позволяет подать заявление на временный вид на жительство. Условия и документы описаны в материале «Как получить ВНЖ в Грузии, инвестируя в недвижимость».
Если вы платите переводом из-за рубежа, учтите: при покупке нотариус и банк проверяют источник средств, а у резидентов России возможны вопросы валютного контроля. Маршрут платежа лучше продумать до брони.
Ограничения данных
- Индекс Geostat охватывает только новостройки Тбилиси, вторичный рынок и другие города в него не входят.
- Цены предложения не равны ценам сделок: по рассрочке и после торга итог отличается.
- Район в нашем каталоге иногда объединяет несколько административных районов, поэтому сравнение с Geostat приблизительное.
- Данные могут уточняться в следующих релизах ведомства.
Итог
По данным Geostat, в III квартале 2026 года индекс цен на новостройки Тбилиси вырос на 1,5% за квартал и на 5,9% за год в лари. Район остаётся главным фактором цены: от 3 657 до 7 004 лари за метр квартиры. В каталоге разброс ещё шире, потому что на цену влияют класс проекта, отделка и срок сдачи.
Хотите увидеть, что доступно в вашем бюджете? Напишите нам, и мы подберём квартиры в Тбилиси по району, отделке и сроку сдачи.
